Rapports

L’accessibilité à la propriété au Canada s’est détériorée de 4,9 points de pourcentage au premier trimestre de 2022, marquant une cinquième détérioration trimestrielle consécutive.

Q1 2022

Malgré la hausse mensuelle, la croissance annuelle de l’indice composite est descendue de son sommet, passant de 18.8% en avril à 18.3% en mai. Cette décélération survient alors que le marché immobilier connait un fort ralentissement en raison de l’augmentation des taux d’intérêt et la dégradation de l’abordabilité au cours des derniers mois. En effet, il existe aujourd’hui un décalage important entre l’augmentation du prix des propriétés et la capacité d’emprunt des acheteurs. Depuis le début de la pandémie, l’indice composite a connu une croissance de 38.7% de février 2020 à mai 2022, tandis que la capacité d’emprunt a connu une diminution de 5.8%, ce qui représente un écart 44.5%. Avec la poursuite de la normalisation de la politique monétaire, nous estimons que le prix des propriétés pourrait diminuer de 5% à 10% d’ici la fin 2023 afin être plus aligné avec la réalité financière des ménages. Même si une diminution des prix n’est toujours pas observée sur l’IPM Teranet-Banque Nationale, la croissance mensuelle désaisonnalisée était déjà moins vigoureuse en mai, passant de 2.0% en avril à 1.6% au cours du mois. Qui plus est, en utilisant l’indice non lissé et corrigé pour les effets saisonniers, qui est plus sensible aux fluctuations du marché, les prix sont plutôt demeurés relativement stables en mai avec une faible hausse de 0.2%.

juin 2022

Après avoir égalisé le record de croissance annuelle le mois dernier, l’augmentation des prix sur un an a atteint un nouveau sommet de 18.8% en avril.  Ce nouveau record est particulier, puisque seulement Halifax, qui est inclus dans l’indice composite 11, a également connu une croissance annuelle inégalée ce mois-ci. Ce nouveau sommet est donc résultat d’une croissance robuste dans l’ensemble des régions. En effet, parmi l’ensemble des 32 marchés suivis, 87% ont connu une croissance des prix de 10% ou plus sur 12 mois en avril. L’IPM Teranet-Banque Nationale a également connu l’une de ses croissances les plus robustes d’un mois à l’autre en avril grâce à la vigueur sur le marché de la revente des mois précédents. Toutefois, ces augmentations vigoureuses des prix devraient commencer à s’estomper. En effet, le marché de la revente a connu un ralentissement important au cours des deux derniers mois et la croissance mensuelle de l’indice semble avoir atteint un plateau. Puisque l’IPM Teranet-Banque Nationale est compilé à partir des transactions inscrites au registre foncier, il peut y avoir un décalage d’un ou deux mois avec les statistiques publiées par les chambres immobilières, qui sont enregistrées au moment de l’offre d’achat. Nous devrions donc assister à une stabilisation des prix dans les prochains mois.

mai 2022

Depuis le début de la pandémie il y a maintenant 2 ans, les préférences des ménages face aux logements ont profondément changé, poussant la demande à la hausse et l’offre de propriétés à vendre à un creux historique. Résultat, l’IPM Teranet-Banque Nationale a bondi de 31.2% entre mars 2020 et mars 2022 et de 18.4% en un an, un record! Des hausses de prix vertigineuses ont été enregistrées dans de nombreuses villes composant l’indice dans les deux dernières années, notamment une augmentation de 65.0% à Halifax, de 55.4% à Hamilton et 39.8% à Ottawa-Gatineau (graphique de gauche). À en juger par les conditions actuelles du marché, caractérisées par une offre limitée et une demande toujours forte, les prix devraient continuer leur croissance durant la période forte du printemps – d’autant plus que de nombreux acheteurs peuvent encore obtenir les taux hypothécaires qui leur étaient garantis avant les récentes augmentations. Toutefois, la tendance haussière devrait s’estomper en deuxième moitié d’année. En effet, face un niveau d’abordabilité le plus défavorable jamais enregistré et la forte croissance des taux d’intérêt hypothécaires des dernières semaines, nous prévoyons une demande moins vigoureuse et des hausses de prix beaucoup plus modestes.

avril 2022

La variation du prix des maisons en 2022 continue d’être élevé, l’IPM Teranet-Banque Nationale ayant enregistré une croissance mensuelle désaisonnalisée de 1,7 % entre janvier et février. Cette augmentation mensuelle marque désormais vingt mois consécutifs de hausse des prix des logements. La dynamique récente de la croissance des prix des logements a été robuste. En effet, sur une base annualisée de trois mois, les prix des logements ont atteint 20,5 % en février, un niveau qui n’avait pas été observé depuis l’été dernier. La flambée actuelle des valorisations est probablement due à la forte demande sur le marché de la revente, qui est favorable aux vendeurs depuis un certain temps. Il y a également lieu de penser que les emprunteurs qui avaient réservé un taux plus bas exercent cette option en prévision d’une hausse des taux d’intérêt hypothécaires. La hausse généralisée des prix des logements accrédite cette thèse, les prix ayant augmenté dans les 11 marchés pour un deuxième mois consécutif. Bien que la vague actuelle puisse s’affaiblir car les acheteurs sont de plus en plus sous la pression du resserrement de la politique monétaire, les quotas d’immigration élevés (432K) devraient permettre un atterrissage en douceur. Ce chiffre pourrait également être considérablement augmenté par la décision d’Ottawa d’autoriser un nombre potentiellement ” illimité ” de réfugiés ukrainiens. En somme, même si nous pensons que le marché du logement pourrait perdre un peu de son élan en 2022, les facteurs susmentionnés pourraient maintenir une demande persistante.

mars 2022

L’accessibilité à la propriété au Canada s’est détériorée de 2,1 points T4’21, marquant une quatrième détérioration trimestrielle consécutive. Au cours de la dernière année, l’accessibilité s’est détériorée à son rythme le plus rapide en plus de 26 ans. Par conséquent, il faudrait 48,6 % du revenu d’un ménage représentatif pour rembourser l’hypothèque d’une maison représentative au Canada. Ce niveau est un peu plus élevé que le dernier sommet cyclique observé en 2018T4 et marque la pire accessibilité depuis le milieu des années 90, avec Toronto, Hamilton, Ottawa et Halifax affichant des niveaux jamais vus depuis le début du siècle. Bien que la croissance des prix des maisons ait eu sa part de contribution à la baisse de l’accessibilité au quatrième trimestre, le facteur le plus important a été la hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Notre taux hypothécaire de référence à 5 ans, utilisé par nos mesures d’accessibilité, a augmenté de 28 points de base au cours du dernier trimestre de l’année, ce qui représente la plus forte variation sur un trimestre depuis le troisième trimestre 2017, lorsque la banque centrale a augmenté le taux à un jour à deux reprises au cours du même trimestre. Les investisseurs anticipant désormais une hausse plus rapide des taux directeurs, notre taux de référence a encore augmenté de 30 pb au cours du trimestre actuel, pour un cumul de 100 pb depuis le creux des taux du T4 2020. Toutes choses égales par ailleurs, une telle augmentation se serait traduite par une baisse de 10,7 % du pouvoir d’achat. Cependant, les acheteurs de logements ont opté pour des prêts hypothécaires à taux variable dans une proportion record (53 %) au second semestre 2021. En choisissant cette option au lieu de l’hypothèque fixe typique de 5 ans, les détenteurs d’hypothèques ont augmenté leur pouvoir d’achat de 10 % au quatrième trimestre. Mais cette échappatoire est sur le point de disparaître dans les prochains mois avec la hausse du taux directeur de la Banque du Canada (nous prévoyons une augmentation de 125 points de base en 12 mois).

Q4 2021