L'Indice de Prix de Maison Teranet – Banque NationaleMC est estimé à partir des prix des maisons observés à travers le temps. Une propriété doit avoir transigé au moins deux fois pour être considérée dans le calcul. Une telle paire permet de mesurer de façon linéaire l'augmentation ou la diminution de la valeur de la propriété durant la période entre les deux transactions. L’hypothèse fondamentale de la qualité constante de chaque propriété rend possible le calcul des indices mais impose des difficultés de filtrages dans le choix des paires de transactions qui satisfont cette hypothèse. Cette difficulté résulte du manque d'information sur la propriété. Seulement l’amplitude des fluctuations du prix à travers le temps peut fournir une indication sur les changements possibles des caractéristiques physiques de la propriété ou du lien de dépendance entre les contreparties d’une transaction. Ces transactions ne sont pas considérées dans le processus d’estimation.
 
Pour l'Indice de Prix de Maison Teranet – Banque NationaleMC, toutes les propriétés ayant transigé au moins deux fois sont considérées dans le calcul, c’est ce qu’on appelle communément la méthodologie des ventes répétées. Par contre, les propriétés affectées par des facteurs endogènes sont rejetées avant l’estimation. Ces facteurs peuvent inclure : a) transaction avec lien de dépendance, b) changement de type de propriété, par exemple après des rénovations, c) erreur dans la saisie des données, et d) haut débit dans la fréquence des transactions (moins de six mois).
 
Dans la méthodologie des ventes répétées, la variation moyenne des prix à partir des différentes paires de transactions est obtenue en utilisant un procédé complexe d'évaluation dans lequel chaque paire est une observation séparée.

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Un exemple simplifié

Voici un exemple de transactions portant sur trois maisons dans la même région pendant une période de trois ans :

Paires de transactions sur: 2005 2006 2007
Maison A 300 000 $ 330 000 $
Maison B 250 000 $ 297 000 $
Maison C 280 000 $ 308 000 $
  • De la première paire, nous apprenons que les prix des maisons ont augmenté de 10 % entre 2005 et 2006.
    { 330 000 $ / 300 000 $ – 1 }
  • Supposant que les informations de la maison A sont représentatives du marché des maisons de cette région, nous pouvons inférer que la valeur de la maison B en 2006 était de 275 000 $.
    { 250 000 $ x (1 + 10 %) }
  • Entre 2006 et 2007, nous pouvons faire les inférences suivantes :
    • Pour la maison B, nous pouvons inférer que sa valeur a progressé de 8 %.
      { 297.000 $ / 275.000 $ – 1 }
    • Pour la maison C, nous pouvons inférer que sa valeur a progressé de 10 %.
      { 308.000 $ / 280.000 $ – 1 }
  • Donc, de 2006 à 2007, l’appréciation de l’indice de prix des maisons est la moyenne de l'augmentation de la maison B et de la maison C qui dans cet exemple est de 9 %.
    { ( 10 % + 8 % ) / 2 }