Rapports

Depuis le début de la pandémie il y a maintenant 2 ans, les préférences des ménages face aux logements ont profondément changé, poussant la demande à la hausse et l’offre de propriétés à vendre à un creux historique. Résultat, l’IPM Teranet-Banque Nationale a bondi de 31.2% entre mars 2020 et mars 2022 et de 18.4% en un an, un record! Des hausses de prix vertigineuses ont été enregistrées dans de nombreuses villes composant l’indice dans les deux dernières années, notamment une augmentation de 65.0% à Halifax, de 55.4% à Hamilton et 39.8% à Ottawa-Gatineau (graphique de gauche). À en juger par les conditions actuelles du marché, caractérisées par une offre limitée et une demande toujours forte, les prix devraient continuer leur croissance durant la période forte du printemps – d’autant plus que de nombreux acheteurs peuvent encore obtenir les taux hypothécaires qui leur étaient garantis avant les récentes augmentations. Toutefois, la tendance haussière devrait s’estomper en deuxième moitié d’année. En effet, face un niveau d’abordabilité le plus défavorable jamais enregistré et la forte croissance des taux d’intérêt hypothécaires des dernières semaines, nous prévoyons une demande moins vigoureuse et des hausses de prix beaucoup plus modestes.

avril 2022

La variation du prix des maisons en 2022 continue d’être élevé, l’IPM Teranet-Banque Nationale ayant enregistré une croissance mensuelle désaisonnalisée de 1,7 % entre janvier et février. Cette augmentation mensuelle marque désormais vingt mois consécutifs de hausse des prix des logements. La dynamique récente de la croissance des prix des logements a été robuste. En effet, sur une base annualisée de trois mois, les prix des logements ont atteint 20,5 % en février, un niveau qui n’avait pas été observé depuis l’été dernier. La flambée actuelle des valorisations est probablement due à la forte demande sur le marché de la revente, qui est favorable aux vendeurs depuis un certain temps. Il y a également lieu de penser que les emprunteurs qui avaient réservé un taux plus bas exercent cette option en prévision d’une hausse des taux d’intérêt hypothécaires. La hausse généralisée des prix des logements accrédite cette thèse, les prix ayant augmenté dans les 11 marchés pour un deuxième mois consécutif. Bien que la vague actuelle puisse s’affaiblir car les acheteurs sont de plus en plus sous la pression du resserrement de la politique monétaire, les quotas d’immigration élevés (432K) devraient permettre un atterrissage en douceur. Ce chiffre pourrait également être considérablement augmenté par la décision d’Ottawa d’autoriser un nombre potentiellement ” illimité ” de réfugiés ukrainiens. En somme, même si nous pensons que le marché du logement pourrait perdre un peu de son élan en 2022, les facteurs susmentionnés pourraient maintenir une demande persistante.

mars 2022

L’accessibilité à la propriété au Canada s’est détériorée de 2,1 points T4’21, marquant une quatrième détérioration trimestrielle consécutive. Au cours de la dernière année, l’accessibilité s’est détériorée à son rythme le plus rapide en plus de 26 ans. Par conséquent, il faudrait 48,6 % du revenu d’un ménage représentatif pour rembourser l’hypothèque d’une maison représentative au Canada. Ce niveau est un peu plus élevé que le dernier sommet cyclique observé en 2018T4 et marque la pire accessibilité depuis le milieu des années 90, avec Toronto, Hamilton, Ottawa et Halifax affichant des niveaux jamais vus depuis le début du siècle. Bien que la croissance des prix des maisons ait eu sa part de contribution à la baisse de l’accessibilité au quatrième trimestre, le facteur le plus important a été la hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Notre taux hypothécaire de référence à 5 ans, utilisé par nos mesures d’accessibilité, a augmenté de 28 points de base au cours du dernier trimestre de l’année, ce qui représente la plus forte variation sur un trimestre depuis le troisième trimestre 2017, lorsque la banque centrale a augmenté le taux à un jour à deux reprises au cours du même trimestre. Les investisseurs anticipant désormais une hausse plus rapide des taux directeurs, notre taux de référence a encore augmenté de 30 pb au cours du trimestre actuel, pour un cumul de 100 pb depuis le creux des taux du T4 2020. Toutes choses égales par ailleurs, une telle augmentation se serait traduite par une baisse de 10,7 % du pouvoir d’achat. Cependant, les acheteurs de logements ont opté pour des prêts hypothécaires à taux variable dans une proportion record (53 %) au second semestre 2021. En choisissant cette option au lieu de l’hypothèque fixe typique de 5 ans, les détenteurs d’hypothèques ont augmenté leur pouvoir d’achat de 10 % au quatrième trimestre. Mais cette échappatoire est sur le point de disparaître dans les prochains mois avec la hausse du taux directeur de la Banque du Canada (nous prévoyons une augmentation de 125 points de base en 12 mois).

Q4 2021

L’année 2022 commence en force alors que l’IPM Teranet-Banque Nationale^MC a connu une croissance mensuelle désaisonnalisée de 1.7% entre décembre et janvier. Cela fait maintenant trois mois consécutifs que l’augmentation des prix est plus forte que celle du mois précédent. Cette hausse plus importante des prix coïncide avec une demande robuste renouvelée sur le marché de la revente. En effet, avec les augmentations de taux d’intérêt hypothécaires qui ont débuté à l’automne, et celles anticipées en 2022, il y a lieu de penser que certains emprunteurs ayant obtenu des taux avantageux se sont empressés de conclure leurs transactions, ce qui a stimulé la demande davantage. Résultat, les ventes de propriétés ont repris leur tendance haussière au cours des cinq derniers mois. De plus, ce fort niveau d’activité est conjugué avec une offre historiquement faible qui rajoute de la pression sur les prix. En effet, le nombre de mois d’inventaire (la proportion des propriétés affichées à vendre sur le nombre de ventes dans un mois) est à un creux record de seulement 1.6 mois. Dans de telles circonstances, il ne serait pas surprenant de voir l’augmentation des prix des maisons se poursuivre dans les mois à venir. Toutefois, avec le récent changement de ton de la Banque du Canada face à l’inflation, la récente hausse des taux hypothécaires et les hausses additionnelles anticipées en 2022, le marché immobilier résidentiel devrait graduellement perdre de la vigueur.

février 2022

L’IPM Teranet-Banque Nationale^MC a connu une croissance record en 2021. En effet, le prix des maisons au Canada a augmenté de 15.5% sur 12 mois, brisant ainsi le précédent sommet atteint en 2016, soit avant l’imposition de mesures macroprudentielles pour venir calmer le marché immobilier. La croissance des prix a atteint un sommet dans quatre des onze villes formant l’indice, soit Halifax, Hamilton, Montréal et Victoria. Bien que des records n’ont pas été observés à Toronto, Ottawa-Gatineau, Vancouver, Québec et Winnipeg, les hausses de prix dans ces régions furent très fortes sur une base historique. Calgary et Edmonton ont connu une année 2021 moins spectaculaire sur une base relative, mais enregistrent tout de même leurs meilleurs gains depuis 2014. L’année 2021 a également terminé en force en décembre, alors que l’indice composite a connu une croissance mensuelle désaisonnalisée de 1.1%, une augmentation plus forte que la hausse de 0.6% enregistrée en novembre. Cette augmentation plus importante des prix coïncide avec la cadence plus forte observée sur le marché de la revente immobilière. En effet, au cours des cinq derniers mois, les ventes ont augmenté et l’inventaire des propriétés à vendre est demeuré très faible, expliquant la récente accélération des prix. Étant donné que les stocks de propriétés à vendre n’ont jamais été aussi bas, il ne serait pas surprenant de voir de nouvelles augmentations de prix des maisons dans les mois à venir. Toutefois, la récente hausse des taux hypothécaires et celle que nous anticipons pour 2022 devraient finir par freiner cette appréciation.

janvier 2022