Rapports

Grâce à une embellie dans tous les marchés suivis, l’indice composé de l’abordabilité du logement est redescendu sur sa moyenne historique au T3 2019. L’amélioration, la troisième consécutive, était due principalement à une diminution des taux hypothécaires. En effet, le recul des coûts de financement ces neuf derniers mois (-87 pb) était le plus important enregistré depuis 2012. L’essor du marché du travail a également joué un rôle significatif dans cette évolution, le revenu ayant crû à un rythme annualisé soutenu de 5.1% pendant cette période. Pendant ce temps, les prix des logements n’ont pas changé de façon significative à l’échelle nationale. L’indice composé de l’abordabilité du logement est maintenant conforme à sa moyenne historique (43% du revenu médian), mais cela ne signifie pas que la situation est de retour à la normale dans toutes les zones métropolitaines. Malgré un certain progrès bienvenu au cours des trois derniers trimestres (graphique de gauche), la situation reste difficile dans les deux plus grands marchés en termes de valeur du marché de l’immobilier résidentiel. À Toronto, nos indicateurs d’abordabilité des logements (collectifs ou autres) se sont fortement améliorés depuis le T4 2018, mais ils restent supérieurs à leurs moyennes historiques. À Vancouver, le paiement hypothécaire mensuel en pourcentage du revenu est retombé à son niveau du T1 2016 grâce à la baisse cumulée des prix des logements (de -8.1% depuis le pic). Notons que l’abordabilité du marché des logements collectifs dans la région du Grand Vancouver est de retour à sa moyenne historique, tandis que les autres logements restent plus chers. Ailleurs dans le pays, le marché de Montréal n’a connu qu’une légère amélioration en raison de la plus forte hausse des prix des logement après OttawaGatineau. Le bond de la croissance de la population dans les plus grandes régions métropolitaines du Canada ainsi que la stabilisation des taux hypothécaires devraient limiter les possibilités d’amélioration de l’abordabilité du logement.

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Il n’est pas surprenant que l’IPM national ait crû chaque mois entre mai et septembre. Presque toute la hausse de l’indice sur une année survient habituellement durant ces mois où l’activité sur le marché de la revente de maisons est la plus intense. Aussi, la tendance sous-jacente de l’IPM transparaît mieux après correction des effets saisonniers. Après cet ajustement, l’IPM national révèle une tendance de fond à la baisse de février à juillet, mais la tendance est devenue haussière en août et en septembre (graphique de gauche). Cela dit, cette situation n’était pas homogène entre toutes les régions qui composent l’indice. Avec ou sans correction des effets saisonniers, les prix des maisons ont continué de décroître à Vancouver. Cependant, les ventes de maisons dans cette région métropolitaine ont fortement remonté depuis le creux inscrit en mars (graphique de droite). Sur cette période, le marché de la revente de maisons y est passé de « favorable aux acheteurs » à « équilibré ». Cela pousse à croire que la déflation des prix des maisons devrait s’estomper au cours des prochains mois à Vancouver.

octobre 2019

L’IPM national a augmenté de 0.6% au cours des 12 derniers mois, un rythme inférieur à
l’inflation. Cependant, la faiblesse n’est pas généralisée entre toutes les régions. L’IPM
national a été déprimé par une séquence de 12 mois consécutifs sans hausse de l’indice
de Vancouver, qui affiche une perte cumulée de 6.6%. D’autres régions métropolitaines
de l’Ouest canadien (Victoria, Calgary, Edmonton et Winnipeg) ont aussi contribué à
ralentir l’IPM national. À l’inverse, la croissance annuelle de l’indice a été honorable dans
la plupart des régions du centre et de l’est du pays (graphique de gauche). Cela dit, les
ventes de maisons ont augmenté de 55% entre mars et août à Vancouver, où le marché
est passé de « favorable aux acheteurs » à « équilibré » (graphique de droite). Sur cette
période, les ventes de maisons ont augmenté de 19% à Calgary et de 12% à Edmonton.
Ces améliorations, si elles se maintiennent, contribueront tôt ou tard à limiter la
déflation des prix des maisons dans cette régi

septembre 2019

L’IPM national a augmenté à un rythme inférieur à l’inflation de 0.4% au cours des 12 derniers mois, soit sa plus faible progression depuis novembre 2009. Cependant, la faiblesse n’est pas généralisée entre toutes les régions. L’IPM national a été déprimé par la baisse de 6.2% de l’indice à Vancouver pendant cette période, ce qui correspond à une séquence de 12 mois sans aucun gain. D’autres régions métropolitaines de l’Ouest canadien (Victoria, Calgary, Edmonton et Winnipeg) ont aussi contribué à ralentir l’IPM. À l’inverse, la croissance de l’indice annuel a été honorable dans la plupart des six régions dans le centre et l’est du pays. Le fait que l’IPM national ait enregistré des gains au cours des trois derniers mois ne signifie pas que le marché a retrouvé sa pleine vigueur. De fait, les trois dernières augmentations étaient faibles comparativement à la moyenne de 21 ans sur ces mois. Après correction des effets saisonniers, l’IPM aurait en fait été en baisse au cours des trois derniers mois. Cela dit, le récent rebond des ventes de maisons dans tout le Canada a aussi été ressenti dans la partie ouest du pays. Cela devrait aider à limiter la déflation des prix des maisons dans cette région.

août 2019

Au deuxième trimestre, l’abordabilité du logement – mesurée par l’indice compose urbain – s’est améliorée plus que jamais depuis 2009. Tous les marchés observés ont connu une embellie au cours du trimestre (graphique de gauche), dont le facteur le plus important a été la diminution des taux hypothécaires. La chute libre des coûts de financement a effectivement été la plus importante depuis le T3 2010. Cela, conjugué à un marché du travail sain produisant une croissance des revenus de l’ordre de 1.7% pendant le trimestre et à la baisse des prix immobiliers résidentiels de 1.0%, signifie que tous les éléments ont contribué à l’abordabilité du logement. Vancouver a enregistré la plus forte progression de tous les marchés urbains au T2. Toronto était essentiellement un reflet de la situation de Vancouver, avec une forte amélioration du marché autre que celui des appartements en copropriété et un certain progrès sur celui des appartements. La baisse des taux hypothécaires combinée à un marché du travail robuste a réduit le risque d’une correction des prix des logements au cours des prochains mois. Cela dit, certains vents contraires pourraient freiner la hausse des prix du logement. Malgré les progrès récents à Vancouver et à Toronto, ces marchés restent inabordables sur une base historique (graphique de droite). En outre, alors que le taux hypothécaire contractuel a diminué de 68 points de base depuis décembre dernier, le fait que le seuil d’admissibilité n’a diminué que de 15 points de base implique que la plupart des nouveaux acheteurs potentiels évincés par la directive B-20 le restent.

août 2019

L’IPM national a augmenté à un rythme inférieur à l’inflation de 0.5% au cours des 12 derniers mois, soit sa plus faible progression depuis novembre 2009. En outre, le fait que des gains mensuels soient déclarés pour mai et juin ne signifie pas que le marché a récemment opéré un revirement. Ces deux mois sont habituellement ceux où le taux de croissance est le plus fort de l’année. En fait, les deux dernières augmentations figuraient parmi les plus faibles de l’histoire pour les mois de mai et juin. Après correction des effets saisonniers, l’IPM aurait en fait été en baisse au cours des deux derniers mois. Cependant, la faiblesse n’est pas généralisée entre toutes les régions. L’IPM national a été tiré vers le bas par les baisses de prix de maison sur 12 mois dans les regions métropolitaines de l’Ouest canadien (Vancouver, Calgary, Edmonton et Winnipeg) et la hausse minime à Victoria. Au centre et dans l’est du Canada, la croissance des prix
des maisons va d’honorable à forte (graphique de gauche). Cela concorde avec l’état des marchés de la revente de maisons. Par exemple, le marché de Vancouver est devenu favorable aux acheteurs à la fin de l’an dernier alors que celui de Toronto est resté équilibré et que celui de Montréal n’a jamais été aussi tendu depuis 2005. Cela dit, un rebond des ventes de maisons s’est récemment produit au Canada et a aussi été ressenti dans les grandes agglomérations de l’ouest (graphique de droite) ce qui devrait limiter la déflation des prix dans ces régions.

Juillet 2019