Actualités et rapports économiques

Les prix des logements ont continué de progresser en janvier. l’IPM de cinq des six marchés situés au centre et à l’est du Canada (Montréal, Toronto, Hamilton, Ottawa-Gatineau et Halifax) s’est bien tenu sur les douze derniers mois, à l’exception de celui de Québec. À l’inverse, les cinq graphiques de droite montrent une croissance annuelle de l’IPM negative (Vancouver, Calgary et Edmonton) ou à peine positive (Winnipeg et Victoria). Au total, le sous-indice du centre et de l’est du Canada est en hausse de 5.2%, comparativement à une baisse de 2.5% pour le sous-indice de l’ouest. Ces constatations concordent avec les différentes conditions qui prévalent sur les marches régionaux du Canada. D’après le ratio des inscriptions actives aux ventes publié par l’ACI, les marchés de la revente de maisons dans les provinces des Prairies (Manitoba, Saskatchewan et Alberta) sont favorables aux acheteurs, tandis que ceux de l’Ontario, du Québec et des provinces maritimes (Nouvelle-Écosse, Nouveau-Brunswick et Île du-Prince-Édouard) sont favorables aux vendeurs. Récemment, le marché de Vancouver est passé de favorable aux acheteurs à équilibré. L’évolution de l’IPM Teranet-Banque Nationale de Vancouver, en hausse sur les quatre derniers mois, est conforme à cette amélioration des conditions du marché.

février 2020

Les deux dernières augmentations mensuelles de l’IPM national peuvent sembler modérées, mais elles sont en fait plus importantes que d’habitude pour cette époque de l’année où l’activité de revente est généralement ralentie. Par exemple, la hausse de 0.2% en décembre est à comparer à une moyenne de 0.1% dans ce mois de l’année depuis 11 ans. De fait, après correction des effets saisonniers, l’IPM national a terminé l’année sur une séquence de cinq hausses mensuelles, dont une forte augmentation de 0.7% en décembre. Cela représente un revirement de taille par rapport à la faiblesse observée au premier semestre de 2019. Les indices de Toronto, Hamilton et, plus récemment, de Vancouver, Victoria et Québec ont contribué à ce renversement de tendance, alors que les indices d’Ottawa-Gatineau, de Montréal et d’Halifax se sont bien comportés toute l’année. Seuls les indices des plus grandes régions métropolitaines des Prairies, à savoir Calgary, Edmonton et Winnipeg, sont restés léthargiques au cours du deuxième semestre de l’année. Cela concorde avec les données de fin d’année de l’ACI qui révélaient que le marché de la revente dans les provinces des Prairies est encore favorable aux acheteurs. À l’inverse, les marchés sont favorables aux vendeurs en Ontario, au Québec et dans les maritimes, et équilibrés en Colombie-Britannique. Pour 2020, on peut s’attendre à une accélération des prix des logements dans toutes ces régions sauf dans les Prairies.

janvier 2020

L’augmentation de l’IPM national en novembre est atypique pour cette époque de l’année, puisqu’il a reculé sept fois au cours de ce mois pendant les dix dernières années. En outre, les deux baisses sur le mois parmi les 11 regions métropolitaines incorporées à l’indice national constituent la plus faible diffusion de baisses en novembre au cours de la dernière décennie. Si nous ajoutons 14 autres régions métropolitaines non incluses dans l’indice national, nous constatons sept baisses le mois dernier, ce qui représente aussi la plus faible diffusion de reculs pour un mois de novembre depuis une décennie. Concordant avec la reprise des ventes de maisons, les deux hausses consécutives de l’indice de Vancouver ont contribué à renforcer l’IPM national. Pendant ce temps, l’indice de Toronto a stagné au cours des deux derniers mois alors que les ventes de logements ont marqué un palier. Mais cela n’a rien d’inquiétant puisque le marché reste équilibré. L’indice de Montréal a affiché la performance la plus soutenue, avec 17 augmentations au cours des 20 derniers mois, mais il est devancé par celui d’Ottawa en termes d’augmentation cumulative sur la période (15.4% pour Ottawa contre 11.0% pour Montréal).

decembre 2019

Le fait que l’IPM national ait commencé le quatrième trimestre par une baisse n’est pas inquiétant. Le quatrième trimestre est habituellement une période léthargique pour l’indice. En fait, le repli du mois dernier était moins important que celui de la moyenne des dix derniers mois d’octobre. Nous ne pensons pas que le mois d’octobre annonce une tendance à la baisse sur le marché national de la revente de biens immobiliers résidentiels. Nous constatons plutôt avec bonheur la première hausse mensuelle de l’indice en 15 mois à Vancouver. Cela dénote une très forte reprise des ventes de logements à Vancouver depuis août. En revanche, le mois d’octobre a mis fin à une séquence de six augmentations mensuelles à Toronto et Hamilton. La même chose est vraie, mais sur cinq mois, à Montréal et Winnipeg. Il n’y a cependant aucune raison de penser que les baisses d’octobre dans ces regions métropolitaines marquent l’amorce d’une tendance. À en croire les données le plus récentes, le marché de la revente reste équilibré à Toronto et Winnipeg, et favorable aux vendeurs à Montréal et à Hamilton.

novembre 2019

Grâce à une embellie dans tous les marchés suivis, l’indice composé de l’abordabilité du logement est redescendu sur sa moyenne historique au T3 2019. L’amélioration, la troisième consécutive, était due principalement à une diminution des taux hypothécaires. En effet, le recul des coûts de financement ces neuf derniers mois (-87 pb) était le plus important enregistré depuis 2012. L’essor du marché du travail a également joué un rôle significatif dans cette évolution, le revenu ayant crû à un rythme annualisé soutenu de 5.1% pendant cette période. Pendant ce temps, les prix des logements n’ont pas changé de façon significative à l’échelle nationale. L’indice composé de l’abordabilité du logement est maintenant conforme à sa moyenne historique (43% du revenu médian), mais cela ne signifie pas que la situation est de retour à la normale dans toutes les zones métropolitaines. Malgré un certain progrès bienvenu au cours des trois derniers trimestres (graphique de gauche), la situation reste difficile dans les deux plus grands marchés en termes de valeur du marché de l’immobilier résidentiel. À Toronto, nos indicateurs d’abordabilité des logements (collectifs ou autres) se sont fortement améliorés depuis le T4 2018, mais ils restent supérieurs à leurs moyennes historiques. À Vancouver, le paiement hypothécaire mensuel en pourcentage du revenu est retombé à son niveau du T1 2016 grâce à la baisse cumulée des prix des logements (de -8.1% depuis le pic). Notons que l’abordabilité du marché des logements collectifs dans la région du Grand Vancouver est de retour à sa moyenne historique, tandis que les autres logements restent plus chers. Ailleurs dans le pays, le marché de Montréal n’a connu qu’une légère amélioration en raison de la plus forte hausse des prix des logement après OttawaGatineau. Le bond de la croissance de la population dans les plus grandes régions métropolitaines du Canada ainsi que la stabilisation des taux hypothécaires devraient limiter les possibilités d’amélioration de l’abordabilité du logement.

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Il n’est pas surprenant que l’IPM national ait crû chaque mois entre mai et septembre. Presque toute la hausse de l’indice sur une année survient habituellement durant ces mois où l’activité sur le marché de la revente de maisons est la plus intense. Aussi, la tendance sous-jacente de l’IPM transparaît mieux après correction des effets saisonniers. Après cet ajustement, l’IPM national révèle une tendance de fond à la baisse de février à juillet, mais la tendance est devenue haussière en août et en septembre (graphique de gauche). Cela dit, cette situation n’était pas homogène entre toutes les régions qui composent l’indice. Avec ou sans correction des effets saisonniers, les prix des maisons ont continué de décroître à Vancouver. Cependant, les ventes de maisons dans cette région métropolitaine ont fortement remonté depuis le creux inscrit en mars (graphique de droite). Sur cette période, le marché de la revente de maisons y est passé de « favorable aux acheteurs » à « équilibré ». Cela pousse à croire que la déflation des prix des maisons devrait s’estomper au cours des prochains mois à Vancouver.

octobre 2019

L’IPM national a augmenté de 0.6% au cours des 12 derniers mois, un rythme inférieur à
l’inflation. Cependant, la faiblesse n’est pas généralisée entre toutes les régions. L’IPM
national a été déprimé par une séquence de 12 mois consécutifs sans hausse de l’indice
de Vancouver, qui affiche une perte cumulée de 6.6%. D’autres régions métropolitaines
de l’Ouest canadien (Victoria, Calgary, Edmonton et Winnipeg) ont aussi contribué à
ralentir l’IPM national. À l’inverse, la croissance annuelle de l’indice a été honorable dans
la plupart des régions du centre et de l’est du pays (graphique de gauche). Cela dit, les
ventes de maisons ont augmenté de 55% entre mars et août à Vancouver, où le marché
est passé de « favorable aux acheteurs » à « équilibré » (graphique de droite). Sur cette
période, les ventes de maisons ont augmenté de 19% à Calgary et de 12% à Edmonton.
Ces améliorations, si elles se maintiennent, contribueront tôt ou tard à limiter la
déflation des prix des maisons dans cette régi

septembre 2019

L’IPM national a augmenté à un rythme inférieur à l’inflation de 0.4% au cours des 12 derniers mois, soit sa plus faible progression depuis novembre 2009. Cependant, la faiblesse n’est pas généralisée entre toutes les régions. L’IPM national a été déprimé par la baisse de 6.2% de l’indice à Vancouver pendant cette période, ce qui correspond à une séquence de 12 mois sans aucun gain. D’autres régions métropolitaines de l’Ouest canadien (Victoria, Calgary, Edmonton et Winnipeg) ont aussi contribué à ralentir l’IPM. À l’inverse, la croissance de l’indice annuel a été honorable dans la plupart des six régions dans le centre et l’est du pays. Le fait que l’IPM national ait enregistré des gains au cours des trois derniers mois ne signifie pas que le marché a retrouvé sa pleine vigueur. De fait, les trois dernières augmentations étaient faibles comparativement à la moyenne de 21 ans sur ces mois. Après correction des effets saisonniers, l’IPM aurait en fait été en baisse au cours des trois derniers mois. Cela dit, le récent rebond des ventes de maisons dans tout le Canada a aussi été ressenti dans la partie ouest du pays. Cela devrait aider à limiter la déflation des prix des maisons dans cette région.

août 2019

Au deuxième trimestre, l’abordabilité du logement – mesurée par l’indice compose urbain – s’est améliorée plus que jamais depuis 2009. Tous les marchés observés ont connu une embellie au cours du trimestre (graphique de gauche), dont le facteur le plus important a été la diminution des taux hypothécaires. La chute libre des coûts de financement a effectivement été la plus importante depuis le T3 2010. Cela, conjugué à un marché du travail sain produisant une croissance des revenus de l’ordre de 1.7% pendant le trimestre et à la baisse des prix immobiliers résidentiels de 1.0%, signifie que tous les éléments ont contribué à l’abordabilité du logement. Vancouver a enregistré la plus forte progression de tous les marchés urbains au T2. Toronto était essentiellement un reflet de la situation de Vancouver, avec une forte amélioration du marché autre que celui des appartements en copropriété et un certain progrès sur celui des appartements. La baisse des taux hypothécaires combinée à un marché du travail robuste a réduit le risque d’une correction des prix des logements au cours des prochains mois. Cela dit, certains vents contraires pourraient freiner la hausse des prix du logement. Malgré les progrès récents à Vancouver et à Toronto, ces marchés restent inabordables sur une base historique (graphique de droite). En outre, alors que le taux hypothécaire contractuel a diminué de 68 points de base depuis décembre dernier, le fait que le seuil d’admissibilité n’a diminué que de 15 points de base implique que la plupart des nouveaux acheteurs potentiels évincés par la directive B-20 le restent.

août 2019

L’IPM national a augmenté à un rythme inférieur à l’inflation de 0.5% au cours des 12 derniers mois, soit sa plus faible progression depuis novembre 2009. En outre, le fait que des gains mensuels soient déclarés pour mai et juin ne signifie pas que le marché a récemment opéré un revirement. Ces deux mois sont habituellement ceux où le taux de croissance est le plus fort de l’année. En fait, les deux dernières augmentations figuraient parmi les plus faibles de l’histoire pour les mois de mai et juin. Après correction des effets saisonniers, l’IPM aurait en fait été en baisse au cours des deux derniers mois. Cependant, la faiblesse n’est pas généralisée entre toutes les régions. L’IPM national a été tiré vers le bas par les baisses de prix de maison sur 12 mois dans les regions métropolitaines de l’Ouest canadien (Vancouver, Calgary, Edmonton et Winnipeg) et la hausse minime à Victoria. Au centre et dans l’est du Canada, la croissance des prix
des maisons va d’honorable à forte (graphique de gauche). Cela concorde avec l’état des marchés de la revente de maisons. Par exemple, le marché de Vancouver est devenu favorable aux acheteurs à la fin de l’an dernier alors que celui de Toronto est resté équilibré et que celui de Montréal n’a jamais été aussi tendu depuis 2005. Cela dit, un rebond des ventes de maisons s’est récemment produit au Canada et a aussi été ressenti dans les grandes agglomérations de l’ouest (graphique de droite) ce qui devrait limiter la déflation des prix dans ces régions.

Juillet 2019