Actualités et rapports économiques

CHIFFRES : Les mises en chantier résidentielles ont atteint
252.2K en novembre, soit 29.5K (+13.2%) de plus qu’en octobre
(graphique du haut). Cette hausse mensuelle est attribuable au
gain de 25.3K (+16.9%) des mises en chantier résidentielles en
zones urbaines, qui est venu s’ajouter à la progression plus
faible de la catégorie des maisons individuelles, de 4.2K
(+7.5%), à 60.4K. Les mises en chantier en zones rurales ont
légèrement baissé, de 0.1K (-0.4%), à 16.8K. Les mises en
chantier ont reculé en Colombie-Britannique (-8.5K), au Québec
(-5.4K), en Saskatchewan (-1.3K) et au Nouveau-Brunswick
(-0.9K), mais ces baisses ont été largement compensées par les
gains enregistrés en Ontario (+37.9K), en Alberta (+4.8K), au
Manitoba (+1.5K) et en Nouvelle-Écosse (+1.2K).

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OPINION : Les deux dernières contractions mensuelles de l’Indice composite sont principalement attribuables à Toronto (graphique du haut), mais certains signes indiquent que les pressions à la baisse dans cette ville s’estompent. Ainsi, son indice non lissé (voir note sur la méthodologie à la page suivante) s’est contracté de 0.7% en octobre après un recul de 3.7% en août et 2.1% en septembre (graphique du milieu). Suite à l’introduction en avril dernier d’une taxe à l’achat par des non-résidents, les conditions du marché (selon le ratio des inscriptions aux ventes) se sont assouplies à Toronto, mais elles sont passées de très tendues à équilibrées (ratio inscriptions aux ventes proche de sa moyenne à long terme – graphique du bas). De plus, ces conditions se sont stabilisées depuis quelques mois. Un marché équilibré et stable laisse croire que la pression baissière sur les prix des maisons faiblit dans cette ville. Des conditions de marché équilibrées plutôt que serrées sont un bon signe pour l’abordabilité. Malheureusement, la situation est autre à Vancouver, où le marché reste tendu malgré l’introduction en août 2016 d’une taxe à l’acquisition par des non-résidents. Dans cette ville, les prix des appartements (catégorie de logements les plus abordables) ont augmenté de plus de 17% ces 12 derniers mois.

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OPINION : Les statistiques des mises en chantier résidentielles étaient supérieures aux attentes des analystes en octobre.  Après une contraction en septembre, la construction résidentielle a augmenté au Canada et s’est maintenue à un rythme supérieur aux besoins démographiques (environ 190K d’après les estimations). Sur le marché de Toronto, les mises en chantier ont baissé de plus de 20% après une contraction de 34% le mois précédent. Une normalisation du ratio des inscriptions actives aux ventes dans cette ville (un indicateur du marché de la revente) explique le ralentissement de la construction résidentielle (graphique du milieu).

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L’accession à la propriété est devenue plus difficile un neuvième trimestre de suite au T3, du jamais vu depuis trois décennies. Il faut souligner que la détérioration du T3 – la plus prononcée sur 9 trimestres – a été exacerbée par l’impact de l’augmentation des taux hypothécaires qui a résulté des hausses des taux d’intérêt par la Banque du Canada cet été. À l’échelle nationale, plus de 70% de la dégradation de l’accession à la propriété était le fait de la hausse des taux d’intérêt, contre 90% à Toronto. À Vancouver, l’abordabilité a connu la détérioration la plus prononcée depuis 1994, car les acheteurs potentiels ont également dû faire face à un bond des prix des logements. Depuis le T3, les marchés de Toronto et Vancouver sont désormais moins abordables que jamais depuis le début des années 1990. Comme la Banque du Canada a l’intention de continuer de normaliser sa politique monétaire au cours de l’année à venir, nous nous attendons à ce que les taux hypothécaires de 5 ans remontent d’environ 100 points de base au total de leur creux. Historiquement, une telle variation a pu avoir un impact limité, mais, cette fois-ci, la situation pourrait être différente. Il y a vingt ans, une hausse de 100 points de base des taux hypothécaires aurait entraîné une dégradation de l’indice national d’abordabilité de 3.5 points de pourcentage. Aujourd’hui, une hausse de la même ampleur a un impact 60% plus important puisque les prix des logements sont beaucoup plus élevés. Les marchés immobiliers de Toronto et Vancouver sont particulièrement sensibles à la hausse des taux d’intérêt comparativement à d’autres villes. Avec le durcissement des critères d’admissibilité aux prêts hypothécaires non assurés annoncé la semaine dernière par le BSIF, cela signifie que les prix des logements devraient baisser sur ces marchés en 2018.

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OPINION : La contraction de septembre dernier de l’indice composite de prix de maison national est la plus importante depuis sept ans (graphique du haut) en raison du repli à Toronto. En fait, l’indice non lissé de Toronto (voir méthodologie à la page suivante) a baissé au cours de chacun des trois derniers mois, pour une perte cumulée de 7.5% (graphique du milieu). Plusieurs pourraient s’inquiéter du fait que la dernière fois que nous avons vu une série de contractions mensuelles de cette ampleur était pendant la dernière récession économique. Ils ne devraient pas. Le marché de la revente de logements de Toronto est passé de très tendu au début de l’année à équilibré, comme l’illustre le ratio inscriptions/ventes qui était conforme à sa moyenne à long terme de 2.5 en septembre (graphique du bas). Le ratio demeure très loin de son sommet de 6.5 atteint lors de la dernière récession. De plus, les conditions de marché semblent s’être stabilisées au cours des quatre derniers mois. Si cela demeure le cas, on peut considérer qu’une bonne partie de la correction des prix sur le marché de la revente de Toronto serait chose du passé.

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L’indice en baisse à Toronto en août

OPINION : Le récent ralentissement du marché de la revente de logements à Toronto s’est traduit par une baisse de l’indice de prix des maisons dans cette ville en août. En fait, l’indice non lissé (voir méthodologie à la page suivante), déjà en repli en juillet, a perdu 4.2% en août (graphique du haut). Cela dit, le ratio inscriptions actives/ventes de Toronto, baromètre des conditions de marché, est passé de très tendu en début d’année à une indication de marché équilibré en août (à 2.5, sa valeur était conforme à sa moyenne à long terme – graphique du milieu). Voilà qui devrait limiter le potentiel de baisses des prix des logements dans la Ville reine. Cependant, on ne peut pas exclure de telles baisses, vu le resserrement attendu des règles d’admissibilité au crédit hypothécaire non assuré et les hausses anticipées des taux d’intérêt. Ces facteurs devraient avoir l’impact le plus senti sur les prix dans les marchés où les logements sont les plus chers (Toronto et Vancouver).Nous nous attendons à ce que les prix soient plus stables sur les autres marchés, comme à Montréal où le marché a été effervescent cet été (graphique du bas).

OPINION : Le récent ralentissement du marché de la revente de maisons de Toronto se ressentait nettement dans le sous-indice non lissé de Toronto pour les logements autres que les appartements, en repli de 1.6% par rapport à juin. De plus, après correction des effets saisonniers, ce sous-indice est en baisse de 2.2% (tableau du milieu). D’après une enquête auprès des chambres immobilières que nous avons menée un peu plut tôt ce mois-ci, les ventes de maisons ont reculé sur 12 mois en juillet dans la plupart des grandes villes canadiennes à l’ouest d’Ottawa. Si cette tendance persiste, les prix des maisons pourraient décélérer dans ces régions. Cela dit, les marchés de la revente de maisons sont en effervescence cet été à Montréal (graphique du bas) et à Ottawa-Gatineau, deux régions où l’Indice de prix de maison Teranet-Banque Nationale atteignait un record en juillet. Les marchés de la revente de maisons étaient également en nette amélioration dernièrement dans les provinces maritimes. La pression à la baisse sur la croissance des prix des maisons qui pourrait résulter de la hausse des taux d’intérêt et des changements réglementaires ne devrait pas toucher également toutes les régions. Elle devrait se ressentir davantage là où l’abordabilité a particulièrement souffert de l’escalade des prix, et moins dans les régions où les maisons sont plus abordables.

T2 2017 : Le marché le moins abordable en 9 ans

La dégradation de l’abordabilité du logement au T2 est la huitième de suite, ce qui constitue la plus longue séquence du genre en 3 décennies. Par conséquent, notre indice national affiche le plus mauvais niveau d’abordabilité depuis 2008 (graphique du haut). Les ménages canadiens s’étaient rabattus pendant un temps sur le marché des appartements en copropriété, historiquement plus abordables. Cependant, la dégradation du T2 était plus prononcée dans cette catégorie par rapport aux autres logements, si bien que le marché des appartements est lui aussi le moins abordable depuis plusieurs années (2011). Ce trimestre encore, d’importantes divergences persistent entre les régions, et pas moins de 6 marchés ont constaté une amélioration de la situation, contrairement à la Colombie-Britannique et aux villes de la banlieue du Grand Toronto, où la situation s’est dégradée (graphique du milieu). Il demeure que la détérioration de l’accession à la propriété ces deux dernières années semble saper la confiance des consommateurs, comme en témoigne l’indice du moment opportun pour faire un gros achat comme une maison, qui diverge grandement de l’indice groupant les autres questions de l’enquête (graphique du bas). Notons que, bien que les marchés de l’emploi d’Ontario et de Colombie-Britannique tournent presque à plein régime, le pourcentage des répondants considérant que le moment est venu pour faire un gros achat est à peine plus élevé qu’en Alberta, encore sous le coup du choc pétrolier. La hausse du taux hypothécaire constatée depuis le début du troisième trimestre ne devrait pas rassurer les consommateurs à cet égard.

OPINION : Le ralentissement de la hausse des prix des logements qui devrait résulter de la mise en application du plan pour le logement équitable par le gouvernement de l’Ontario est encore attendu. Cependant, vu l’effet du plan sur les ventes de logements et les nouvelles inscriptions (graphique du milieu), ce n’est qu’une question de temps. En attendant, les prix des logements donnent encore l’impression d’une dichotomie sur le marché de l’immobilier résidentiel au Canada, l’Indice composite étant encore soutenu par Toronto, Hamilton et Victoria (graphique du haut). De plus, les sept régions du Golden Horseshoe pour lesquelles les indices de prix sont disponibles (mais qui ne sont pas incluses dans l’Indice composite) révèlent des augmentations des prix des logements de plus de 20% d’une année à l’autre (tableau du bas). Cependant, en dehors de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, la hausse des prix des logements ces 12 derniers mois est modeste, sinon négative, dans une fourchette de -0.6% (Québec) à +3.3% à Ottawa-Gatineau.

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Dans le cadre de l’évolution constante de l’Indice de Prix de Maison Teranet-Banque Nationale du Canada, l’indice Composite 6 (C6) ne pourra plus être téléchargé par le public. L’indice Composite 11 (C11), qui comprend les mêmes marchés que C6, ainsi que les marchés Victoria, Edmonton, Winnipeg, Hamilton et Québec, peut toujours être téléchargé par le public. Si vous souhaitez malgré tout recevoir les données composites C6, veuillez nous contacter à info@housepriceindex.ca.