Actualités et rapports économiques

OPINION : Après un deuxième semestre difficile en 2017, l’indice composite s’est stabilisé ces derniers mois (graphique du haut). Il restera probablement marqué par des hausses modérées au cours des prochains mois, car les conditions sur les deux principaux marchés de la revente de logements, à savoir Toronto et Vancouver, sont maintenant équilibrées (c’est-à-dire que les ratios des inscriptions aux ventes sont maintenant proches de leurs moyennes à long terme – graphique du milieu). Rappelons que, ces deux dernières années, les conditions étaient très tendues sur ces deux marchés, ce qui  entraînait des augmentations en pourcentage dans les deux chiffres de l’indice composite en glissement annuel. Nous ne pensons pas que les conditions se dégraderont sensiblement à l’avenir sur ces deux marchés, car les ventes semblent s’être stabilisées dernièrement (graphique du bas).

201804 Rapport

OPINION : Sans Vancouver, l’indice composite aurait baissé en mars et au cours de cinq des six mois précédents (graphique du haut). En ce qui concerne Vancouver, d’après les données de la Chambre immobilière du Grand Vancouver que nous avons corrigées des effets saisonniers, les ventes ont fortement baissé ces deux derniers mois et le ratio des inscriptions aux ventes, bien que dénotant toujours un marché favorable aux vendeurs, s’est approché de la zone du marché équilibré (graphique du milieu). Cela devrait se traduire par des hausses mensuelles de moindre ampleur de l’indice de Vancouver au cours des prochains mois. À l’exception de Vancouver et de Victoria, les indices de mars étaient inférieurs à leurs récents pics dans toutes les régions, mais la baisse la plus marquée a été enregistrée à Toronto (-7.3% depuis juillet dernier). Ce repli était probablement dû à l’application en Ontario de l’impôt de 15 % sur la spéculation pour les non-résidents, suivi de règles plus strictes de qualification pour un prêt hypothécaire (B20) et d’une hausse des taux hypothécaires. De ce fait, les ventes mensuelles désaisonnalisées de maisons à Toronto, en moyenne de plus de 9,000 unités au cours des 24 mois précédents, sont tombées à moins de 7,000 en moyenne depuis mai dernier (graphique du bas). Suite à cette évolution, le marché de la revente de Toronto est passé de très tendu à équilibré.  Comme les deux plus importants marchés canadiens sont maintenant équilibrés ou en passe de le devenir, un atterrissage en douceur est l’issue la plus probable pour le marché de l’immobilier résidentiel canadien.

mar 2018

OPINION : L’indice composite a rechuté en février, ayant perdu du terrain dans quatre des six derniers mois, pour une baisse cumulée de 1.9%. De plus, durant cette période, les indices ont baissé dans sept régions métropolitaines sur dix. Sans Vancouver, l’indice composite aurait baissé ou stagné au cours de chacun des six derniers mois (graphique du haut). S’agissant de Vancouver, nous estimons que les ventes de maisons ont fortement baissé en février (graphique du milieu). Ainsi, les pressions sur les prix des maisons pourraient s’amenuiser dans cette région au cours des prochains mois, même si, pour le moment, le marché de la revente reste tendu. À Toronto, les ventes de maisons ont baissé en janvier et en février après une ruée au T4. En février, nous estimons que les ventes étaient à leur plus faible niveau corrigé des effets saisonniers depuis juillet 2010 (graphique du bas), le ratio des inscriptions actives aux ventes indiquant un délai d’écoulement de 3 mois, le plus élevé depuis novembre 2012, situé confortablement en zone équilibrée. Il semble donc que les règles plus strictes d’attribution de prêts hypothécaires non assurés ainsi que la hausse des taux d’intérêt aient calmé au moins les deux marchés les moins abordables du Canada.

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201802 TNB Nouvelles économiques

OPINION : Tout comme le mois précédent, Vancouver a été la locomotive de l’Indice composite en janvier. Sans cette ville, il aurait été en baisse un cinquième mois de suite (graphique du haut). Sur une base annuelle, l’indice de Vancouver a bondi de 23.0% pour les logements en copropriété et de 13.5% pour les autres types de logements. Le fait est que le marché de la revente de logements de Vancouver est resté tendu même après l’introduction d’une taxe à l’achat par des investisseurs étrangers (graphique du milieu). La situation est autre à Toronto,
où le marché est passé de tendu à équilibré après l’introduction d’une taxe semblable en avril dernier. L’indice de Toronto était cependant en hausse en janvier pour la première fois en six mois après que l’indice non lissé (voir méthodologie à la page suivante) ait augmenté un troisième mois de suite (graphique du bas). Cette hausse des prix des logements à Toronto pourrait refléter la ruée des acheteurs munis de prêts hypothécaires approuvés avant l’introduction de règles de qualification plus strictes pour les prêts hypothécaires non assurés, en igueur à partir du 1er janvier. Comme les taux hypothécaires devraient encore augmenter (d’après la SCHL, le taux affiché sur 5 ans était de
4.14% en janvier, comparativement à un creux de 3.59% en mai dernier), il est prématuré de conclure que les prix des logements
ont définitivement opéré un tournant à Toronto.

OPINION : Sans Vancouver, l’indice composite aurait baissé un quatrième mois de suite (graphique du haut). La vigueur de l’indice de Vancouver fait écho à la situation toujours tendue du marché de la revente de maisons. L’indice de Toronto était en repli un cinquième mois de suite, mais l’indice non lissé (voir méthodologie à la page suivante) a augmenté un deuxième mois d’affilée (graphique du milieu). À moins d’une rechute de l’indice non lissé en janvier, la succession de contractions de l’indice lissé pourrait être interrompue. Cependant, il y a fort à parier que cette amélioration soit temporaire, car elle pourrait être le fait des acheteurs qui se sont dépêchés de conclure des transactions pour éviter les nouvelles règles de souscription pour les prêts hypothécaires non assurés (qui viennent d’entrer en vigueur). Cette hypothèse s’appuie sur la forte hausse des ventes de maisons à Toronto en novembre et en décembre par rapport aux mois précédents (graphique du bas). Ainsi, une reprise prochaine de la tendance à la baisse des prix n’est pas à exclure.

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201712 TNB Économie et Stratégie

Les mises en chantier résidentielles ont fortement baissé en décembre, mais elles étaient tout de même supérieures au consensus (211K). Ce recul était attendu après le chiffre spectaculaire enregistré en novembre (251.7K). Une bonne partie de la contraction de décembre était le fait d’un repli attendu des mises en chantier de logements collectifs en Ontario (‑34.0K), qui avaient atteint un record historique le mois précédent. Sans cette catégorie, les mises en chantier résidentielles sont restées pratiquement stationnaires d’un mois à l’autre à l’échelle du pays. À l’étude des données trimestrielles, les mises en chantier ont progressé à un rythme annualisé de 13.5% au quatrième trimestre, comparativement à +35.6% au T3. Malgré ce bond, il est difficile de savoir si la construction résidentielle a contribué à la croissance économique au T4. Certes, les données trimestrielles témoignent d’une nette hausse des mises en chantier de logements collectifs (+35.8% en rythme annualisé), mais celles de maisons individuelles, dont la contribution par unité au PIB est plus importante, ont baissé de 28.6% en rythme annualisé. Une chose est sûre : l’année 2017 a été excellente pour la construction résidentielle au Canada, avec des mises en chantier totalisant pas moins de 220.5K, leur meilleur résultat en dix ans. Une réédition de cette performance en 2018 est peu probable. En effet, avec l’entrée en vigueur des nouvelles directives B-20 pour la souscription de prêts hypothécaires et compte tenu du fait que la Banque du Canada devrait poursuivre le resserrement de sa politique monétaire, nous nous attendons à ce que les mises en chantier résidentielles diminuent à des niveaux plus en accord avec le rythme de formation des ménages.

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CHIFFRES : En novembre, l’Indice composite de prix de maison
Teranet-Banque NationaleMC a perdu 0.5%, marquant un
troisième recul mensuel de suite. L’indice était en baisse dans
quatre des 11 régions couvertes : Toronto (-1.4%, soit une
quatrième contraction de suite sur le plus gros marché de
l’immobilier au Canada), Hamilton (-1.6%), Ottawa-Gatineau
(-0.8%) et Edmonton (-0.7%). Les indices sont restés stables à
Vancouver et Victoria. Ils ont augmenté à Montréal (+1.0%),
Québec (+0.9%), Halifax (+0.8%), Calgary (+0.7%) et Winnipeg
(+0.5%). En glissement annuel, l’indice composite affiche une
hausse de 9.2%, ce qui représente un quatrième ralentissement
de suite après les gains record de 14.2% en juin et en juillet, et
la plus faible progression depuis juin 2016. La hausse annuelle de
novembre était attribuable à Victoria (+14.0%), Vancouver
(+13.5%), Hamilton (+12.3%) et Toronto (+10.6%). Elle était
nettement moins importante à Montréal (+6.7%), Ottawa-
Gatineau (+4.9%), Halifax (+2.1%), Calgary (+1.8%), Québec
(+1.0%) et Edmonton (+0.2%). Voir les graphiques à la page
suivante.

Nov 2017 TNB commentaire

CHIFFRES : Les mises en chantier résidentielles ont atteint
252.2K en novembre, soit 29.5K (+13.2%) de plus qu’en octobre
(graphique du haut). Cette hausse mensuelle est attribuable au
gain de 25.3K (+16.9%) des mises en chantier résidentielles en
zones urbaines, qui est venu s’ajouter à la progression plus
faible de la catégorie des maisons individuelles, de 4.2K
(+7.5%), à 60.4K. Les mises en chantier en zones rurales ont
légèrement baissé, de 0.1K (-0.4%), à 16.8K. Les mises en
chantier ont reculé en Colombie-Britannique (-8.5K), au Québec
(-5.4K), en Saskatchewan (-1.3K) et au Nouveau-Brunswick
(-0.9K), mais ces baisses ont été largement compensées par les
gains enregistrés en Ontario (+37.9K), en Alberta (+4.8K), au
Manitoba (+1.5K) et en Nouvelle-Écosse (+1.2K).

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OPINION : Les deux dernières contractions mensuelles de l’Indice composite sont principalement attribuables à Toronto (graphique du haut), mais certains signes indiquent que les pressions à la baisse dans cette ville s’estompent. Ainsi, son indice non lissé (voir note sur la méthodologie à la page suivante) s’est contracté de 0.7% en octobre après un recul de 3.7% en août et 2.1% en septembre (graphique du milieu). Suite à l’introduction en avril dernier d’une taxe à l’achat par des non-résidents, les conditions du marché (selon le ratio des inscriptions aux ventes) se sont assouplies à Toronto, mais elles sont passées de très tendues à équilibrées (ratio inscriptions aux ventes proche de sa moyenne à long terme – graphique du bas). De plus, ces conditions se sont stabilisées depuis quelques mois. Un marché équilibré et stable laisse croire que la pression baissière sur les prix des maisons faiblit dans cette ville. Des conditions de marché équilibrées plutôt que serrées sont un bon signe pour l’abordabilité. Malheureusement, la situation est autre à Vancouver, où le marché reste tendu malgré l’introduction en août 2016 d’une taxe à l’acquisition par des non-résidents. Dans cette ville, les prix des appartements (catégorie de logements les plus abordables) ont augmenté de plus de 17% ces 12 derniers mois.

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OPINION : Les statistiques des mises en chantier résidentielles étaient supérieures aux attentes des analystes en octobre.  Après une contraction en septembre, la construction résidentielle a augmenté au Canada et s’est maintenue à un rythme supérieur aux besoins démographiques (environ 190K d’après les estimations). Sur le marché de Toronto, les mises en chantier ont baissé de plus de 20% après une contraction de 34% le mois précédent. Une normalisation du ratio des inscriptions actives aux ventes dans cette ville (un indicateur du marché de la revente) explique le ralentissement de la construction résidentielle (graphique du milieu).

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