Actualités et rapports économiques

OPINION : Sans Vancouver, l’indice composite aurait baissé un quatrième mois de suite (graphique du haut). La vigueur de l’indice de Vancouver fait écho à la situation toujours tendue du marché de la revente de maisons. L’indice de Toronto était en repli un cinquième mois de suite, mais l’indice non lissé (voir méthodologie à la page suivante) a augmenté un deuxième mois d’affilée (graphique du milieu). À moins d’une rechute de l’indice non lissé en janvier, la succession de contractions de l’indice lissé pourrait être interrompue. Cependant, il y a fort à parier que cette amélioration soit temporaire, car elle pourrait être le fait des acheteurs qui se sont dépêchés de conclure des transactions pour éviter les nouvelles règles de souscription pour les prêts hypothécaires non assurés (qui viennent d’entrer en vigueur). Cette hypothèse s’appuie sur la forte hausse des ventes de maisons à Toronto en novembre et en décembre par rapport aux mois précédents (graphique du bas). Ainsi, une reprise prochaine de la tendance à la baisse des prix n’est pas à exclure.

Veuillez cliquer sur le lien ci-dessous pour accéder au rapport complet

201712 TNB Économie et Stratégie

Les mises en chantier résidentielles ont fortement baissé en décembre, mais elles étaient tout de même supérieures au consensus (211K). Ce recul était attendu après le chiffre spectaculaire enregistré en novembre (251.7K). Une bonne partie de la contraction de décembre était le fait d’un repli attendu des mises en chantier de logements collectifs en Ontario (‑34.0K), qui avaient atteint un record historique le mois précédent. Sans cette catégorie, les mises en chantier résidentielles sont restées pratiquement stationnaires d’un mois à l’autre à l’échelle du pays. À l’étude des données trimestrielles, les mises en chantier ont progressé à un rythme annualisé de 13.5% au quatrième trimestre, comparativement à +35.6% au T3. Malgré ce bond, il est difficile de savoir si la construction résidentielle a contribué à la croissance économique au T4. Certes, les données trimestrielles témoignent d’une nette hausse des mises en chantier de logements collectifs (+35.8% en rythme annualisé), mais celles de maisons individuelles, dont la contribution par unité au PIB est plus importante, ont baissé de 28.6% en rythme annualisé. Une chose est sûre : l’année 2017 a été excellente pour la construction résidentielle au Canada, avec des mises en chantier totalisant pas moins de 220.5K, leur meilleur résultat en dix ans. Une réédition de cette performance en 2018 est peu probable. En effet, avec l’entrée en vigueur des nouvelles directives B-20 pour la souscription de prêts hypothécaires et compte tenu du fait que la Banque du Canada devrait poursuivre le resserrement de sa politique monétaire, nous nous attendons à ce que les mises en chantier résidentielles diminuent à des niveaux plus en accord avec le rythme de formation des ménages.

Lire le rapport de recherche

CHIFFRES : En novembre, l’Indice composite de prix de maison
Teranet-Banque NationaleMC a perdu 0.5%, marquant un
troisième recul mensuel de suite. L’indice était en baisse dans
quatre des 11 régions couvertes : Toronto (-1.4%, soit une
quatrième contraction de suite sur le plus gros marché de
l’immobilier au Canada), Hamilton (-1.6%), Ottawa-Gatineau
(-0.8%) et Edmonton (-0.7%). Les indices sont restés stables à
Vancouver et Victoria. Ils ont augmenté à Montréal (+1.0%),
Québec (+0.9%), Halifax (+0.8%), Calgary (+0.7%) et Winnipeg
(+0.5%). En glissement annuel, l’indice composite affiche une
hausse de 9.2%, ce qui représente un quatrième ralentissement
de suite après les gains record de 14.2% en juin et en juillet, et
la plus faible progression depuis juin 2016. La hausse annuelle de
novembre était attribuable à Victoria (+14.0%), Vancouver
(+13.5%), Hamilton (+12.3%) et Toronto (+10.6%). Elle était
nettement moins importante à Montréal (+6.7%), Ottawa-
Gatineau (+4.9%), Halifax (+2.1%), Calgary (+1.8%), Québec
(+1.0%) et Edmonton (+0.2%). Voir les graphiques à la page
suivante.

Nov 2017 TNB commentaire

CHIFFRES : Les mises en chantier résidentielles ont atteint
252.2K en novembre, soit 29.5K (+13.2%) de plus qu’en octobre
(graphique du haut). Cette hausse mensuelle est attribuable au
gain de 25.3K (+16.9%) des mises en chantier résidentielles en
zones urbaines, qui est venu s’ajouter à la progression plus
faible de la catégorie des maisons individuelles, de 4.2K
(+7.5%), à 60.4K. Les mises en chantier en zones rurales ont
légèrement baissé, de 0.1K (-0.4%), à 16.8K. Les mises en
chantier ont reculé en Colombie-Britannique (-8.5K), au Québec
(-5.4K), en Saskatchewan (-1.3K) et au Nouveau-Brunswick
(-0.9K), mais ces baisses ont été largement compensées par les
gains enregistrés en Ontario (+37.9K), en Alberta (+4.8K), au
Manitoba (+1.5K) et en Nouvelle-Écosse (+1.2K).

Lire le rapport de recherche

OPINION : Les deux dernières contractions mensuelles de l’Indice composite sont principalement attribuables à Toronto (graphique du haut), mais certains signes indiquent que les pressions à la baisse dans cette ville s’estompent. Ainsi, son indice non lissé (voir note sur la méthodologie à la page suivante) s’est contracté de 0.7% en octobre après un recul de 3.7% en août et 2.1% en septembre (graphique du milieu). Suite à l’introduction en avril dernier d’une taxe à l’achat par des non-résidents, les conditions du marché (selon le ratio des inscriptions aux ventes) se sont assouplies à Toronto, mais elles sont passées de très tendues à équilibrées (ratio inscriptions aux ventes proche de sa moyenne à long terme – graphique du bas). De plus, ces conditions se sont stabilisées depuis quelques mois. Un marché équilibré et stable laisse croire que la pression baissière sur les prix des maisons faiblit dans cette ville. Des conditions de marché équilibrées plutôt que serrées sont un bon signe pour l’abordabilité. Malheureusement, la situation est autre à Vancouver, où le marché reste tendu malgré l’introduction en août 2016 d’une taxe à l’acquisition par des non-résidents. Dans cette ville, les prix des appartements (catégorie de logements les plus abordables) ont augmenté de plus de 17% ces 12 derniers mois.

Lire le rapport de recherche

OPINION : Les statistiques des mises en chantier résidentielles étaient supérieures aux attentes des analystes en octobre.  Après une contraction en septembre, la construction résidentielle a augmenté au Canada et s’est maintenue à un rythme supérieur aux besoins démographiques (environ 190K d’après les estimations). Sur le marché de Toronto, les mises en chantier ont baissé de plus de 20% après une contraction de 34% le mois précédent. Une normalisation du ratio des inscriptions actives aux ventes dans cette ville (un indicateur du marché de la revente) explique le ralentissement de la construction résidentielle (graphique du milieu).

Lire le rapport de recherche

L’accession à la propriété est devenue plus difficile un neuvième trimestre de suite au T3, du jamais vu depuis trois décennies. Il faut souligner que la détérioration du T3 – la plus prononcée sur 9 trimestres – a été exacerbée par l’impact de l’augmentation des taux hypothécaires qui a résulté des hausses des taux d’intérêt par la Banque du Canada cet été. À l’échelle nationale, plus de 70% de la dégradation de l’accession à la propriété était le fait de la hausse des taux d’intérêt, contre 90% à Toronto. À Vancouver, l’abordabilité a connu la détérioration la plus prononcée depuis 1994, car les acheteurs potentiels ont également dû faire face à un bond des prix des logements. Depuis le T3, les marchés de Toronto et Vancouver sont désormais moins abordables que jamais depuis le début des années 1990. Comme la Banque du Canada a l’intention de continuer de normaliser sa politique monétaire au cours de l’année à venir, nous nous attendons à ce que les taux hypothécaires de 5 ans remontent d’environ 100 points de base au total de leur creux. Historiquement, une telle variation a pu avoir un impact limité, mais, cette fois-ci, la situation pourrait être différente. Il y a vingt ans, une hausse de 100 points de base des taux hypothécaires aurait entraîné une dégradation de l’indice national d’abordabilité de 3.5 points de pourcentage. Aujourd’hui, une hausse de la même ampleur a un impact 60% plus important puisque les prix des logements sont beaucoup plus élevés. Les marchés immobiliers de Toronto et Vancouver sont particulièrement sensibles à la hausse des taux d’intérêt comparativement à d’autres villes. Avec le durcissement des critères d’admissibilité aux prêts hypothécaires non assurés annoncé la semaine dernière par le BSIF, cela signifie que les prix des logements devraient baisser sur ces marchés en 2018.

Lire le rapport de recherche

OPINION : La contraction de septembre dernier de l’indice composite de prix de maison national est la plus importante depuis sept ans (graphique du haut) en raison du repli à Toronto. En fait, l’indice non lissé de Toronto (voir méthodologie à la page suivante) a baissé au cours de chacun des trois derniers mois, pour une perte cumulée de 7.5% (graphique du milieu). Plusieurs pourraient s’inquiéter du fait que la dernière fois que nous avons vu une série de contractions mensuelles de cette ampleur était pendant la dernière récession économique. Ils ne devraient pas. Le marché de la revente de logements de Toronto est passé de très tendu au début de l’année à équilibré, comme l’illustre le ratio inscriptions/ventes qui était conforme à sa moyenne à long terme de 2.5 en septembre (graphique du bas). Le ratio demeure très loin de son sommet de 6.5 atteint lors de la dernière récession. De plus, les conditions de marché semblent s’être stabilisées au cours des quatre derniers mois. Si cela demeure le cas, on peut considérer qu’une bonne partie de la correction des prix sur le marché de la revente de Toronto serait chose du passé.

Lire le rapport de recherche

L’indice en baisse à Toronto en août

OPINION : Le récent ralentissement du marché de la revente de logements à Toronto s’est traduit par une baisse de l’indice de prix des maisons dans cette ville en août. En fait, l’indice non lissé (voir méthodologie à la page suivante), déjà en repli en juillet, a perdu 4.2% en août (graphique du haut). Cela dit, le ratio inscriptions actives/ventes de Toronto, baromètre des conditions de marché, est passé de très tendu en début d’année à une indication de marché équilibré en août (à 2.5, sa valeur était conforme à sa moyenne à long terme – graphique du milieu). Voilà qui devrait limiter le potentiel de baisses des prix des logements dans la Ville reine. Cependant, on ne peut pas exclure de telles baisses, vu le resserrement attendu des règles d’admissibilité au crédit hypothécaire non assuré et les hausses anticipées des taux d’intérêt. Ces facteurs devraient avoir l’impact le plus senti sur les prix dans les marchés où les logements sont les plus chers (Toronto et Vancouver).Nous nous attendons à ce que les prix soient plus stables sur les autres marchés, comme à Montréal où le marché a été effervescent cet été (graphique du bas).

OPINION : Le récent ralentissement du marché de la revente de maisons de Toronto se ressentait nettement dans le sous-indice non lissé de Toronto pour les logements autres que les appartements, en repli de 1.6% par rapport à juin. De plus, après correction des effets saisonniers, ce sous-indice est en baisse de 2.2% (tableau du milieu). D’après une enquête auprès des chambres immobilières que nous avons menée un peu plut tôt ce mois-ci, les ventes de maisons ont reculé sur 12 mois en juillet dans la plupart des grandes villes canadiennes à l’ouest d’Ottawa. Si cette tendance persiste, les prix des maisons pourraient décélérer dans ces régions. Cela dit, les marchés de la revente de maisons sont en effervescence cet été à Montréal (graphique du bas) et à Ottawa-Gatineau, deux régions où l’Indice de prix de maison Teranet-Banque Nationale atteignait un record en juillet. Les marchés de la revente de maisons étaient également en nette amélioration dernièrement dans les provinces maritimes. La pression à la baisse sur la croissance des prix des maisons qui pourrait résulter de la hausse des taux d’intérêt et des changements réglementaires ne devrait pas toucher également toutes les régions. Elle devrait se ressentir davantage là où l’abordabilité a particulièrement souffert de l’escalade des prix, et moins dans les régions où les maisons sont plus abordables.