Actualités et rapports économiques

OPINION : La vigueur de la hausse des prix sur 12 mois à l’échelle nationale est essentiellement attribuable à trois marchés : Toronto, Hamilton et Victoria (graphique du haut). Le marché de Toronto est particulièrement inquiétant. Dans une ville où les appartements représentent seulement 26% des ventes d’unités d’habitation, l’abordabilité des autres types de logements est devenue un problème aigu (graphique du milieu). Pour diverses raisons, l’offre (nombre d’unités inscrites à la vente) sur le marché de la revente de logements se situe à un creux historique, et cela a assurément contribué à une croissance des prix des prix sur 12 mois dépassant largement 20% pour les logements autres que les appartements. Même dans ce contexte cher, la demande de logements autres que des appartements se situe à un niveau historiquement élevé (graphique du bas). Pour pouvoir bien évaluer le marché canadien de la revente de logements, il est essentiel de reconnaître la dichotomie entre des marchés tels que ceux de Toronto, Hamilton et Victoria, où les prix montent à un rythme dans les deux chiffres, et les autres marchés, où la progression des prix est beaucoup plus modérée, voire négative.

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OPINION : Sur la base de 12 mois, les prix nationaux de l’immobilier résidentiel ont augmenté en janvier à leur rythme le plus rapide depuis la récession (graphique du haut). Comme les prix à Vancouver ont baissé en chiffres cumulatifs de 2.5% au cours des quatre derniers mois, la vigueur des prix au niveau national reflète en réalité les prix de Toronto, sa voisine Hamilton et Victoria (graphique du haut). D’ailleurs ce sont les trois seuls marchés où les prix des maisons, à l’instar de l’indice composé, se situent à un niveau record (tableau du milieu). Sur les huit autres marchés métropolitains couverts, les prix ne sont toujours pas revenus à leur sommet antérieur. Les prix des maisons à Toronto croissent actuellement au rythme le plus élevé sur 12 mois depuis la création de l’indice. Cela s’explique principalement par les habitations autres que les copropriétés (graphique du bas) dont l’offre est notoirement restreinte. Étant donné que Toronto est un marché relativement cher, la croissance des prix des maisons freine l’accession à la propriété pour les acheteurs d’une première maison. Cela, avec les nouvelles règles d’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré, devrait tôt ou tard ralentir le marché.

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OPINION : Au plan national, les prix des maisons ont perdu de l’élan ces derniers mois alors que la déflation continue à Vancouver. La ville la plus dispendieuse au Canada a connu une 3ème baisse de prix, et ce n’est pas terminé. Jusqu’à maintenant, la baisse des prix est concentrée dans les logements autres que les copropriétés. Cela concorde avec le fait que la diminution des ventes d’habitations depuis leur point culminant en février dernier a été plus manifeste dans les maisons individuelles (graphique du haut). En revanche, selon la Chambre immobilière de Toronto, les ventes de maisons existantes ont atteint un nouveau record en 2016, alors que l’offre était très tendue sur le marché (graphique du milieu). Tôt ou tard, la faible abordabilité et les nouvelles règles d’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré freineront la demande et les prix, bien que ce ne soit pas encore le cas. En attendant, Toronto, Hamilton et Victoria sont les trois régions métropolitaines qui tirent la croissance de l’indice composé vers le haut mois après mois. En dehors de Vancouver et de ces trois régions, les prix de l’immobilier résidentiel sont restés inchangés au cours des six derniers mois (graphique du bas).

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OPINION : À Vancouver, les prix ont baissé en novembre un deuxième mois de suite, le repli cumulatif représentant 1.9%, concentré dans les catégories d’habitations autres que les appartements en copropriété. Cela concorde avec le fait que la diminution des ventes d’habitations depuis leur point culminant en février dernier a commencé par les maisons individuelles et est jusque-là plus important dans cette catégorie-là (graphique du haut). En raison des mesures imposées par les gouvernements (admissibilité à un prêt hypothécaire assuré, taxe de 15% pour les acheteurs étrangers, etc.), les prix de l’immobilier résidentiel peuvent encore baisser à Vancouver. En revanche, les ventes ont continué d’augmenter à Toronto, atteignant des niveaux records que ce soit dans la catégorie des appartements ou des autres types d’habitations (graphique du milieu). Nous n’avons pas encore constaté de ralentissement en réponse à la nouvelle décision concernant l’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré. Toronto, Hamilton et Victoria sont les trois régions métropolitaines qui tirent l’indice composé vers le haut mois après mois. En dehors de Vancouver et de ces trois régions, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté minimalement au cours de douze derniers mois ou ont baissé.

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OPINION : À Vancouver, le prix des logements a baissé en octobre pour la première fois en 22 mois. Le repli était concentré sur les habitations autres que les appartements en copropriété, ce qui comprend les maisons individuelles, catégorie dont les ventes ont reculé le plus depuis leur apogée en février dernier (graphique du haut). Les ventes devraient continuer de diminuer à Vancouver en raison des nouvelles règles (admissibilité à un prêt hypothécaire assuré, taxe de 15% sur les acquisitions par des étrangers, etc.). Nous nous attendons à ce que les prix de l’immobilier résidentiel baissent de 10% globalement (20% pour les maisons individuelles) au cours des douze prochains mois. À Toronto, les prix ont encore grimpé à un rythme accéléré en octobre (la variation a/a des prix de 17.4% représente un record pour la Ville reine) alors que les ventes ont continué de battre les records antérieurs (graphique du milieu). Mais, nous nous attendons à ce que l’activité y ralentisse avec l’adoption des nouvelles règles d’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré. Toutefois, nous pensons que la baisse des prix immobiliers qui en résultera ne sera pas aussi importante que celle de Vancouver, étant donné la faiblesse historique de l’offre sur le marché de la revente, comme en témoigne le nombre de logements à vendre, tant pour les appartements que pour les autres types de logements.

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OPINION : À Vancouver, après sept fortes hausses mensuelles de suite, les prix étaient pratiquement stationnaires en septembre (graphique du haut). Cela concorde avec le récent assouplissement du marché de la revente de logements, puisque les ventes ont baissé chaque mois depuis le niveau record de février pour accuser une baisse cumulative de 44% (graphique du milieu). Les prix à Vancouver n’ont pas encore chuté, car les conditions du marché viennent à peine de commencer à se détendre après avoir été plus tendues que jamais. Nous pensons que la déflation des prix immobiliers résidentiels débutera bientôt (prévision de 10% sur douze mois). Toronto est maintenant le marché le plus effervescent. Les ventes de logements y ont battu des records chacun des trois derniers mois. Mais l’offre historiquement faible (par le nombre de logements en vente) contribue aussi aux conditions les plus tendues sur le marché à ce jour (graphique du bas). Avec une telle combinaison – forte demande et offre faible –, la croissance mensuelle des prix des logements a bondi à 2.9% en moyenne au cours des quatre derniers mois. Alors que la mesure la plus récente (ratio maximum du service de la dette au revenu pour les hypothèques assurées à taux fixe de cinq ans évalué en fonction du taux hypothécaire affiché) pourrait réduire la demande, la faiblesse de l’offre joue encore contre une baisse importante des prix dans la Ville reine.

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OPINION : En août, la dichotomie du marché canadien de la revente de maisons a persisté, avec des gains importants dans les quatre régions métropolitaines (Vancouver, Toronto, Victoria et Hamilton) qui ont poussé vers le haut l’indice national ces derniers temps. À l’exception de ces quatre régions, les prix étaient en général en baisse sur 12 mois (graphique du haut). Ceci dit, pour la première fois en sept mois, la hausse mensuelle des prix était inférieure à 2% à Vancouver. Le marché, quoique toujours tendu, s’est assoupli dans cette ville avec la baisse des ventes des maisons depuis le pic de février, ce qui y laisse présager une correction modérée des prix. Au contraire, à Toronto, où les ventes sont élevées alors que l’offre diminue, le marché n’a jamais été aussi tendu depuis au moins 14 ans, comme en témoigne le fait qu’au rythme de vente actuel, seulement 1.1 mois est nécessaire pour écouler le parc de maisons à vendre (graphique du milieu). Par conséquent, la croissance des prix des maisons à Toronto a accéléré à une moyenne mensuelle de 3.1% ces trois derniers mois. Sur 12 mois, les hausses des prix dans ces deux régions métropolitaines se sont accélérées autant pour les appartements que pour les autres types de logements (graphique du bas).

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OPINION : En juillet, la dichotomie du marché canadien de la revente de maisons a persisté, avec d’importants gains mensuels dans les quatre régions métropolitaines de Vancouver, Toronto, Victoria et Hamilton qui continuent de tirer l’indice national vers le haut. Ailleurs, les prix étaient stationnaires dans l’ensemble sur les 12 derniers mois (graphique du haut). Vancouver fait bande à part avec des hausses mensuelles de prix supérieures à 2% au cours de chacun des six derniers mois, pendant lesquels les prix des appartements et des autres types de logements ont bondi (graphique du milieu, gauche). Selon certains observateurs, les prix devraient ralentir à Vancouver, à en juger d’après la chute de 19% sur 12 mois des ventes de logements en juillet et la nouvelle taxe de 15% sur les biens résidentiels acquis par des étrangers. Cependant, malgré la baisse des ventes, le marché de la revente reste tendu à Vancouver (graphique du milieu – droite). En outre, le marché du travail y est en pleine ébullition, l’emploi ayant crû de 7.4% sur 12 mois (graphique du bas). Ces deux facteurs soutiennent les prix des maisons. L’histoire à Vancouver ne se limite donc pas aux flux de capitaux étrangers.

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OPINION : La hausse mensuelle des prix des maisons en juin a été la plus forte en dix ans, tous les marchés à l’exception de ceux de Calgary et Edmonton enregistrant des gains supérieurs aux normes historiques. Qui plus est, des gains solides avaient déjà été enregistrés au cours des mois précédents. Par conséquent, depuis le début de l’année, les prix des maisons ont augmenté de 6.8%, ce qui est nettement supérieur à la moyenne historique de 4.0% pour les six premiers mois de l’année. Sur une base annuelle, la dichotomie s’observe toujours sur le marché canadien de l’immobilier résidentiel, le sous-indice incluant Toronto, Vancouver, Victoria et Hamilton affichant une accélération à plus de 16%, alors que la déflation persiste dans les sept autres régions couvertes (graphique du haut). En ce qui concerne la vigueur constante observée à Vancouver et Toronto, il faut relever que le marché de l’emploi reste en plein essor dans ces deux régions, situation qui contraste fortement avec ce que nous observons dans le reste du pays (graphique du milieu). L’inflation des prix des maisons continue d’être alimentée sur ces marchés par l’emploi qui atteint des niveaux historiques, l’offre exceptionnellement faible (graphique du bas) et les taux hypothécaires à un creux record.

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OPINION : À Vancouver, après sept fortes hausses mensuelles de suite, les prix étaient pratiquement stationnaires en septembre (graphique du haut). Cela concorde avec le récent assouplissement du marché de la revente de logements, puisque les ventes ont baissé chaque mois depuis le niveau record de février pour accuser une baisse cumulative de 44% (graphique du milieu). Les prix à Vancouver n’ont pas encore chuté, car les conditions du marché viennent à peine de commencer à se détendre après avoir été plus tendues que jamais. Nous pensons que la déflation des prix immobiliers résidentiels débutera bientôt (prévision de 10% sur douze mois). Toronto est maintenant le marché le plus effervescent. Les ventes de logements y ont battu des records chacun des trois derniers mois. Mais l’offre historiquement faible (par le nombre de logements en vente) contribue aussi aux conditions les plus tendues sur le marché à ce jour (graphique du bas). Avec une telle combinaison – forte demande et offre faible –, la croissance mensuelle des prix des logements a bondi à 2.9% en moyenne au cours des quatre derniers mois. Alors que la mesure la plus récente (ratio maximum du service de la dette au revenu pour les hypothèques assurées à taux fixe de cinq ans évalué en fonction du taux hypothécaire affiché) pourrait réduire la demande, la faiblesse de l’offre joue encore contre une baisse importante des prix dans la Ville reine.

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