Rapports

OPINION : Les deux dernières contractions mensuelles de l’Indice composite sont principalement attribuables à Toronto (graphique du haut), mais certains signes indiquent que les pressions à la baisse dans cette ville s’estompent. Ainsi, son indice non lissé (voir note sur la méthodologie à la page suivante) s’est contracté de 0.7% en octobre après un recul de 3.7% en août et 2.1% en septembre (graphique du milieu). Suite à l’introduction en avril dernier d’une taxe à l’achat par des non-résidents, les conditions du marché (selon le ratio des inscriptions aux ventes) se sont assouplies à Toronto, mais elles sont passées de très tendues à équilibrées (ratio inscriptions aux ventes proche de sa moyenne à long terme – graphique du bas). De plus, ces conditions se sont stabilisées depuis quelques mois. Un marché équilibré et stable laisse croire que la pression baissière sur les prix des maisons faiblit dans cette ville. Des conditions de marché équilibrées plutôt que serrées sont un bon signe pour l’abordabilité. Malheureusement, la situation est autre à Vancouver, où le marché reste tendu malgré l’introduction en août 2016 d’une taxe à l’acquisition par des non-résidents. Dans cette ville, les prix des appartements (catégorie de logements les plus abordables) ont augmenté de plus de 17% ces 12 derniers mois.

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OPINION : Les statistiques des mises en chantier résidentielles étaient supérieures aux attentes des analystes en octobre.  Après une contraction en septembre, la construction résidentielle a augmenté au Canada et s’est maintenue à un rythme supérieur aux besoins démographiques (environ 190K d’après les estimations). Sur le marché de Toronto, les mises en chantier ont baissé de plus de 20% après une contraction de 34% le mois précédent. Une normalisation du ratio des inscriptions actives aux ventes dans cette ville (un indicateur du marché de la revente) explique le ralentissement de la construction résidentielle (graphique du milieu).

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L’accession à la propriété est devenue plus difficile un neuvième trimestre de suite au T3, du jamais vu depuis trois décennies. Il faut souligner que la détérioration du T3 – la plus prononcée sur 9 trimestres – a été exacerbée par l’impact de l’augmentation des taux hypothécaires qui a résulté des hausses des taux d’intérêt par la Banque du Canada cet été. À l’échelle nationale, plus de 70% de la dégradation de l’accession à la propriété était le fait de la hausse des taux d’intérêt, contre 90% à Toronto. À Vancouver, l’abordabilité a connu la détérioration la plus prononcée depuis 1994, car les acheteurs potentiels ont également dû faire face à un bond des prix des logements. Depuis le T3, les marchés de Toronto et Vancouver sont désormais moins abordables que jamais depuis le début des années 1990. Comme la Banque du Canada a l’intention de continuer de normaliser sa politique monétaire au cours de l’année à venir, nous nous attendons à ce que les taux hypothécaires de 5 ans remontent d’environ 100 points de base au total de leur creux. Historiquement, une telle variation a pu avoir un impact limité, mais, cette fois-ci, la situation pourrait être différente. Il y a vingt ans, une hausse de 100 points de base des taux hypothécaires aurait entraîné une dégradation de l’indice national d’abordabilité de 3.5 points de pourcentage. Aujourd’hui, une hausse de la même ampleur a un impact 60% plus important puisque les prix des logements sont beaucoup plus élevés. Les marchés immobiliers de Toronto et Vancouver sont particulièrement sensibles à la hausse des taux d’intérêt comparativement à d’autres villes. Avec le durcissement des critères d’admissibilité aux prêts hypothécaires non assurés annoncé la semaine dernière par le BSIF, cela signifie que les prix des logements devraient baisser sur ces marchés en 2018.

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OPINION : La contraction de septembre dernier de l’indice composite de prix de maison national est la plus importante depuis sept ans (graphique du haut) en raison du repli à Toronto. En fait, l’indice non lissé de Toronto (voir méthodologie à la page suivante) a baissé au cours de chacun des trois derniers mois, pour une perte cumulée de 7.5% (graphique du milieu). Plusieurs pourraient s’inquiéter du fait que la dernière fois que nous avons vu une série de contractions mensuelles de cette ampleur était pendant la dernière récession économique. Ils ne devraient pas. Le marché de la revente de logements de Toronto est passé de très tendu au début de l’année à équilibré, comme l’illustre le ratio inscriptions/ventes qui était conforme à sa moyenne à long terme de 2.5 en septembre (graphique du bas). Le ratio demeure très loin de son sommet de 6.5 atteint lors de la dernière récession. De plus, les conditions de marché semblent s’être stabilisées au cours des quatre derniers mois. Si cela demeure le cas, on peut considérer qu’une bonne partie de la correction des prix sur le marché de la revente de Toronto serait chose du passé.

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L’indice en baisse à Toronto en août

OPINION : Le récent ralentissement du marché de la revente de logements à Toronto s’est traduit par une baisse de l’indice de prix des maisons dans cette ville en août. En fait, l’indice non lissé (voir méthodologie à la page suivante), déjà en repli en juillet, a perdu 4.2% en août (graphique du haut). Cela dit, le ratio inscriptions actives/ventes de Toronto, baromètre des conditions de marché, est passé de très tendu en début d’année à une indication de marché équilibré en août (à 2.5, sa valeur était conforme à sa moyenne à long terme – graphique du milieu). Voilà qui devrait limiter le potentiel de baisses des prix des logements dans la Ville reine. Cependant, on ne peut pas exclure de telles baisses, vu le resserrement attendu des règles d’admissibilité au crédit hypothécaire non assuré et les hausses anticipées des taux d’intérêt. Ces facteurs devraient avoir l’impact le plus senti sur les prix dans les marchés où les logements sont les plus chers (Toronto et Vancouver).Nous nous attendons à ce que les prix soient plus stables sur les autres marchés, comme à Montréal où le marché a été effervescent cet été (graphique du bas).

OPINION : Le récent ralentissement du marché de la revente de maisons de Toronto se ressentait nettement dans le sous-indice non lissé de Toronto pour les logements autres que les appartements, en repli de 1.6% par rapport à juin. De plus, après correction des effets saisonniers, ce sous-indice est en baisse de 2.2% (tableau du milieu). D’après une enquête auprès des chambres immobilières que nous avons menée un peu plut tôt ce mois-ci, les ventes de maisons ont reculé sur 12 mois en juillet dans la plupart des grandes villes canadiennes à l’ouest d’Ottawa. Si cette tendance persiste, les prix des maisons pourraient décélérer dans ces régions. Cela dit, les marchés de la revente de maisons sont en effervescence cet été à Montréal (graphique du bas) et à Ottawa-Gatineau, deux régions où l’Indice de prix de maison Teranet-Banque Nationale atteignait un record en juillet. Les marchés de la revente de maisons étaient également en nette amélioration dernièrement dans les provinces maritimes. La pression à la baisse sur la croissance des prix des maisons qui pourrait résulter de la hausse des taux d’intérêt et des changements réglementaires ne devrait pas toucher également toutes les régions. Elle devrait se ressentir davantage là où l’abordabilité a particulièrement souffert de l’escalade des prix, et moins dans les régions où les maisons sont plus abordables.