Actualités et rapports économiques

T2 2017 : Le marché le moins abordable en 9 ans

La dégradation de l’abordabilité du logement au T2 est la huitième de suite, ce qui constitue la plus longue séquence du genre en 3 décennies. Par conséquent, notre indice national affiche le plus mauvais niveau d’abordabilité depuis 2008 (graphique du haut). Les ménages canadiens s’étaient rabattus pendant un temps sur le marché des appartements en copropriété, historiquement plus abordables. Cependant, la dégradation du T2 était plus prononcée dans cette catégorie par rapport aux autres logements, si bien que le marché des appartements est lui aussi le moins abordable depuis plusieurs années (2011). Ce trimestre encore, d’importantes divergences persistent entre les régions, et pas moins de 6 marchés ont constaté une amélioration de la situation, contrairement à la Colombie-Britannique et aux villes de la banlieue du Grand Toronto, où la situation s’est dégradée (graphique du milieu). Il demeure que la détérioration de l’accession à la propriété ces deux dernières années semble saper la confiance des consommateurs, comme en témoigne l’indice du moment opportun pour faire un gros achat comme une maison, qui diverge grandement de l’indice groupant les autres questions de l’enquête (graphique du bas). Notons que, bien que les marchés de l’emploi d’Ontario et de Colombie-Britannique tournent presque à plein régime, le pourcentage des répondants considérant que le moment est venu pour faire un gros achat est à peine plus élevé qu’en Alberta, encore sous le coup du choc pétrolier. La hausse du taux hypothécaire constatée depuis le début du troisième trimestre ne devrait pas rassurer les consommateurs à cet égard.

OPINION : Le ralentissement de la hausse des prix des logements qui devrait résulter de la mise en application du plan pour le logement équitable par le gouvernement de l’Ontario est encore attendu. Cependant, vu l’effet du plan sur les ventes de logements et les nouvelles inscriptions (graphique du milieu), ce n’est qu’une question de temps. En attendant, les prix des logements donnent encore l’impression d’une dichotomie sur le marché de l’immobilier résidentiel au Canada, l’Indice composite étant encore soutenu par Toronto, Hamilton et Victoria (graphique du haut). De plus, les sept régions du Golden Horseshoe pour lesquelles les indices de prix sont disponibles (mais qui ne sont pas incluses dans l’Indice composite) révèlent des augmentations des prix des logements de plus de 20% d’une année à l’autre (tableau du bas). Cependant, en dehors de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, la hausse des prix des logements ces 12 derniers mois est modeste, sinon négative, dans une fourchette de -0.6% (Québec) à +3.3% à Ottawa-Gatineau.

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Dans le cadre de l’évolution constante de l’Indice de Prix de Maison Teranet-Banque Nationale du Canada, l’indice Composite 6 (C6) ne pourra plus être téléchargé par le public. L’indice Composite 11 (C11), qui comprend les mêmes marchés que C6, ainsi que les marchés Victoria, Edmonton, Winnipeg, Hamilton et Québec, peut toujours être téléchargé par le public. Si vous souhaitez malgré tout recevoir les données composites C6, veuillez nous contacter à info@housepriceindex.ca.

OPINION : La dichotomie du marché immobilier résidentiel est plus évidente que jamais. La vigueur du marché canadien provient clairement du Grand Toronto, de Hamilton et de Victoria (graphique du haut), ainsi que des sept autres régions situées dans le Golden Horseshoe (région entourant le Grand Toronto) qui ne sont pas couvertes par l’Indice composite.

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Montréal, le 13 juin 2017 – Teranet et la Banque Nationale sont heureuses d’annoncer l’expansion de la portée de l’Indice de Prix de Maison Teranet – Banque Nationale^MC (« IPM ») dans quinze régions métropolitaines de recensement (RMR) supplémentaires situées en Colombie-Britannique, en Ontario, à Terre-Neuve et au Labrador. Les nouveaux indices des régions métropolitaines fourniront plus de renseignements et de précisions sur l’évolution du prix des maisons au Canada.

OPINION : La vigueur de la hausse des prix sur 12 mois au plan national repose principalement sur trois marchés : Toronto, Hamilton et Victoria (graphique du haut). Cela dit, plusieurs marchés en Ontario non incorporés à l’indice affichent une inflation des prix des maisons dans les deux chiffres. Il n’est donc pas étonnant que l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents introduit en avril par le gouvernement de l’Ontario s’applique non seulement à Toronto et Hamilton, mais aussi à la région du Grand Golden Horseshoe (tableau du milieu). L’effet de cet impôt sur les ventes de maisons et la hausse de leurs prix sera évalué au cours des prochains mois. Mais, même si cette mesure freine la spéculation, elle ne devrait pas stopper complètement la hausse des prix des maisons, qui dépend toujours de facteurs fondamentaux solides tels que la création d’emplois, l’immigration de pays étrangers et, récemment, l’afflux net de Canadiens d’autres provinces. Les bas taux d’intérêt contribuent également à l’essor du marché.

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OPINION : La vigueur de la hausse du prix des maisons sur 12 mois au plan national est essentiellement attribuable à quatre marchés : Toronto, Hamilton, Victoria et Vancouver (graphique du haut). La flambée des prix à Toronto a en particulier retenu l’attention des médias. Alors que les fortes hausses y étaient auparavant limitées aux maisons individuelles, ce n’est plus le cas maintenant − les prix des appartements en copropriété affichent une hausse époustouflante de 17% (graphique du milieu). Chassés du marché des maisons individuelles devenues inabordables, beaucoup d’acheteurs se rabattent sur des appartements dont les prix montent en conséquence. Cela dit, la hausse d’ensemble de presque 25% du prix des maisons à Toronto ne s’explique pas seulement par la croissance de l’emploi et la formation de ménages. En dehors de Toronto, les prix du logement ont aussi grimpé dans plusieurs villes. Des indices inspirés par la même méthodologie que celle de l’indice Teranet-Banque Nationale ont été calculés pour 15 villes ne figurant pas dans l’indice composé. Nous avons cons¬taté une inflation des prix de plus de dix pour cent dans 10 d’entre elles. Combinés aux régions métropolitaines couvertes par l’indice composé, on constate que 58% des 26 marchés étu¬diés connaissent une inflation de plus de dix pour cent. Cette proportion record est très similaire à celle observée aux États-Unis en 2005 au plus fort du marché (graphique du bas). Cela pourrait amener le gouvernement à imposer des mesures additionnelles pour placer le marché immobilier résidentiel sur une voie plus durable. La Banque du Canada pourrait aussi aider à corriger le problème en délaissant son ton rassurant et en laissant entrevoir un resserrement de sa politique monétaire pour refléter l’amélioration des données économiques, mais aussi la montée des risques pour la stabilité financière.

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OPINION : La vigueur de la hausse des prix sur 12 mois à l’échelle nationale est essentiellement attribuable à trois marchés : Toronto, Hamilton et Victoria (graphique du haut). Le marché de Toronto est particulièrement inquiétant. Dans une ville où les appartements représentent seulement 26% des ventes d’unités d’habitation, l’abordabilité des autres types de logements est devenue un problème aigu (graphique du milieu). Pour diverses raisons, l’offre (nombre d’unités inscrites à la vente) sur le marché de la revente de logements se situe à un creux historique, et cela a assurément contribué à une croissance des prix des prix sur 12 mois dépassant largement 20% pour les logements autres que les appartements. Même dans ce contexte cher, la demande de logements autres que des appartements se situe à un niveau historiquement élevé (graphique du bas). Pour pouvoir bien évaluer le marché canadien de la revente de logements, il est essentiel de reconnaître la dichotomie entre des marchés tels que ceux de Toronto, Hamilton et Victoria, où les prix montent à un rythme dans les deux chiffres, et les autres marchés, où la progression des prix est beaucoup plus modérée, voire négative.

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OPINION : Sur la base de 12 mois, les prix nationaux de l’immobilier résidentiel ont augmenté en janvier à leur rythme le plus rapide depuis la récession (graphique du haut). Comme les prix à Vancouver ont baissé en chiffres cumulatifs de 2.5% au cours des quatre derniers mois, la vigueur des prix au niveau national reflète en réalité les prix de Toronto, sa voisine Hamilton et Victoria (graphique du haut). D’ailleurs ce sont les trois seuls marchés où les prix des maisons, à l’instar de l’indice composé, se situent à un niveau record (tableau du milieu). Sur les huit autres marchés métropolitains couverts, les prix ne sont toujours pas revenus à leur sommet antérieur. Les prix des maisons à Toronto croissent actuellement au rythme le plus élevé sur 12 mois depuis la création de l’indice. Cela s’explique principalement par les habitations autres que les copropriétés (graphique du bas) dont l’offre est notoirement restreinte. Étant donné que Toronto est un marché relativement cher, la croissance des prix des maisons freine l’accession à la propriété pour les acheteurs d’une première maison. Cela, avec les nouvelles règles d’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré, devrait tôt ou tard ralentir le marché.

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OPINION : Au plan national, les prix des maisons ont perdu de l’élan ces derniers mois alors que la déflation continue à Vancouver. La ville la plus dispendieuse au Canada a connu une 3ème baisse de prix, et ce n’est pas terminé. Jusqu’à maintenant, la baisse des prix est concentrée dans les logements autres que les copropriétés. Cela concorde avec le fait que la diminution des ventes d’habitations depuis leur point culminant en février dernier a été plus manifeste dans les maisons individuelles (graphique du haut). En revanche, selon la Chambre immobilière de Toronto, les ventes de maisons existantes ont atteint un nouveau record en 2016, alors que l’offre était très tendue sur le marché (graphique du milieu). Tôt ou tard, la faible abordabilité et les nouvelles règles d’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré freineront la demande et les prix, bien que ce ne soit pas encore le cas. En attendant, Toronto, Hamilton et Victoria sont les trois régions métropolitaines qui tirent la croissance de l’indice composé vers le haut mois après mois. En dehors de Vancouver et de ces trois régions, les prix de l’immobilier résidentiel sont restés inchangés au cours des six derniers mois (graphique du bas).

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