Actualités et rapports économiques

OPINION : La dichotomie du marché immobilier résidentiel est plus évidente que jamais. La vigueur du marché canadien provient clairement du Grand Toronto, de Hamilton et de Victoria (graphique du haut), ainsi que des sept autres régions situées dans le Golden Horseshoe (région entourant le Grand Toronto) qui ne sont pas couvertes par l’Indice composite.

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Montréal, le 13 juin 2017 – Teranet et la Banque Nationale sont heureuses d’annoncer l’expansion de la portée de l’Indice de Prix de Maison Teranet – Banque Nationale^MC (« IPM ») dans quinze régions métropolitaines de recensement (RMR) supplémentaires situées en Colombie-Britannique, en Ontario, à Terre-Neuve et au Labrador. Les nouveaux indices des régions métropolitaines fourniront plus de renseignements et de précisions sur l’évolution du prix des maisons au Canada.

OPINION : La vigueur de la hausse des prix sur 12 mois au plan national repose principalement sur trois marchés : Toronto, Hamilton et Victoria (graphique du haut). Cela dit, plusieurs marchés en Ontario non incorporés à l’indice affichent une inflation des prix des maisons dans les deux chiffres. Il n’est donc pas étonnant que l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents introduit en avril par le gouvernement de l’Ontario s’applique non seulement à Toronto et Hamilton, mais aussi à la région du Grand Golden Horseshoe (tableau du milieu). L’effet de cet impôt sur les ventes de maisons et la hausse de leurs prix sera évalué au cours des prochains mois. Mais, même si cette mesure freine la spéculation, elle ne devrait pas stopper complètement la hausse des prix des maisons, qui dépend toujours de facteurs fondamentaux solides tels que la création d’emplois, l’immigration de pays étrangers et, récemment, l’afflux net de Canadiens d’autres provinces. Les bas taux d’intérêt contribuent également à l’essor du marché.

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OPINION : La vigueur de la hausse du prix des maisons sur 12 mois au plan national est essentiellement attribuable à quatre marchés : Toronto, Hamilton, Victoria et Vancouver (graphique du haut). La flambée des prix à Toronto a en particulier retenu l’attention des médias. Alors que les fortes hausses y étaient auparavant limitées aux maisons individuelles, ce n’est plus le cas maintenant − les prix des appartements en copropriété affichent une hausse époustouflante de 17% (graphique du milieu). Chassés du marché des maisons individuelles devenues inabordables, beaucoup d’acheteurs se rabattent sur des appartements dont les prix montent en conséquence. Cela dit, la hausse d’ensemble de presque 25% du prix des maisons à Toronto ne s’explique pas seulement par la croissance de l’emploi et la formation de ménages. En dehors de Toronto, les prix du logement ont aussi grimpé dans plusieurs villes. Des indices inspirés par la même méthodologie que celle de l’indice Teranet-Banque Nationale ont été calculés pour 15 villes ne figurant pas dans l’indice composé. Nous avons cons¬taté une inflation des prix de plus de dix pour cent dans 10 d’entre elles. Combinés aux régions métropolitaines couvertes par l’indice composé, on constate que 58% des 26 marchés étu¬diés connaissent une inflation de plus de dix pour cent. Cette proportion record est très similaire à celle observée aux États-Unis en 2005 au plus fort du marché (graphique du bas). Cela pourrait amener le gouvernement à imposer des mesures additionnelles pour placer le marché immobilier résidentiel sur une voie plus durable. La Banque du Canada pourrait aussi aider à corriger le problème en délaissant son ton rassurant et en laissant entrevoir un resserrement de sa politique monétaire pour refléter l’amélioration des données économiques, mais aussi la montée des risques pour la stabilité financière.

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OPINION : La vigueur de la hausse des prix sur 12 mois à l’échelle nationale est essentiellement attribuable à trois marchés : Toronto, Hamilton et Victoria (graphique du haut). Le marché de Toronto est particulièrement inquiétant. Dans une ville où les appartements représentent seulement 26% des ventes d’unités d’habitation, l’abordabilité des autres types de logements est devenue un problème aigu (graphique du milieu). Pour diverses raisons, l’offre (nombre d’unités inscrites à la vente) sur le marché de la revente de logements se situe à un creux historique, et cela a assurément contribué à une croissance des prix des prix sur 12 mois dépassant largement 20% pour les logements autres que les appartements. Même dans ce contexte cher, la demande de logements autres que des appartements se situe à un niveau historiquement élevé (graphique du bas). Pour pouvoir bien évaluer le marché canadien de la revente de logements, il est essentiel de reconnaître la dichotomie entre des marchés tels que ceux de Toronto, Hamilton et Victoria, où les prix montent à un rythme dans les deux chiffres, et les autres marchés, où la progression des prix est beaucoup plus modérée, voire négative.

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OPINION : Sur la base de 12 mois, les prix nationaux de l’immobilier résidentiel ont augmenté en janvier à leur rythme le plus rapide depuis la récession (graphique du haut). Comme les prix à Vancouver ont baissé en chiffres cumulatifs de 2.5% au cours des quatre derniers mois, la vigueur des prix au niveau national reflète en réalité les prix de Toronto, sa voisine Hamilton et Victoria (graphique du haut). D’ailleurs ce sont les trois seuls marchés où les prix des maisons, à l’instar de l’indice composé, se situent à un niveau record (tableau du milieu). Sur les huit autres marchés métropolitains couverts, les prix ne sont toujours pas revenus à leur sommet antérieur. Les prix des maisons à Toronto croissent actuellement au rythme le plus élevé sur 12 mois depuis la création de l’indice. Cela s’explique principalement par les habitations autres que les copropriétés (graphique du bas) dont l’offre est notoirement restreinte. Étant donné que Toronto est un marché relativement cher, la croissance des prix des maisons freine l’accession à la propriété pour les acheteurs d’une première maison. Cela, avec les nouvelles règles d’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré, devrait tôt ou tard ralentir le marché.

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OPINION : Au plan national, les prix des maisons ont perdu de l’élan ces derniers mois alors que la déflation continue à Vancouver. La ville la plus dispendieuse au Canada a connu une 3ème baisse de prix, et ce n’est pas terminé. Jusqu’à maintenant, la baisse des prix est concentrée dans les logements autres que les copropriétés. Cela concorde avec le fait que la diminution des ventes d’habitations depuis leur point culminant en février dernier a été plus manifeste dans les maisons individuelles (graphique du haut). En revanche, selon la Chambre immobilière de Toronto, les ventes de maisons existantes ont atteint un nouveau record en 2016, alors que l’offre était très tendue sur le marché (graphique du milieu). Tôt ou tard, la faible abordabilité et les nouvelles règles d’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré freineront la demande et les prix, bien que ce ne soit pas encore le cas. En attendant, Toronto, Hamilton et Victoria sont les trois régions métropolitaines qui tirent la croissance de l’indice composé vers le haut mois après mois. En dehors de Vancouver et de ces trois régions, les prix de l’immobilier résidentiel sont restés inchangés au cours des six derniers mois (graphique du bas).

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OPINION : À Vancouver, les prix ont baissé en novembre un deuxième mois de suite, le repli cumulatif représentant 1.9%, concentré dans les catégories d’habitations autres que les appartements en copropriété. Cela concorde avec le fait que la diminution des ventes d’habitations depuis leur point culminant en février dernier a commencé par les maisons individuelles et est jusque-là plus important dans cette catégorie-là (graphique du haut). En raison des mesures imposées par les gouvernements (admissibilité à un prêt hypothécaire assuré, taxe de 15% pour les acheteurs étrangers, etc.), les prix de l’immobilier résidentiel peuvent encore baisser à Vancouver. En revanche, les ventes ont continué d’augmenter à Toronto, atteignant des niveaux records que ce soit dans la catégorie des appartements ou des autres types d’habitations (graphique du milieu). Nous n’avons pas encore constaté de ralentissement en réponse à la nouvelle décision concernant l’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré. Toronto, Hamilton et Victoria sont les trois régions métropolitaines qui tirent l’indice composé vers le haut mois après mois. En dehors de Vancouver et de ces trois régions, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté minimalement au cours de douze derniers mois ou ont baissé.

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OPINION : À Vancouver, le prix des logements a baissé en octobre pour la première fois en 22 mois. Le repli était concentré sur les habitations autres que les appartements en copropriété, ce qui comprend les maisons individuelles, catégorie dont les ventes ont reculé le plus depuis leur apogée en février dernier (graphique du haut). Les ventes devraient continuer de diminuer à Vancouver en raison des nouvelles règles (admissibilité à un prêt hypothécaire assuré, taxe de 15% sur les acquisitions par des étrangers, etc.). Nous nous attendons à ce que les prix de l’immobilier résidentiel baissent de 10% globalement (20% pour les maisons individuelles) au cours des douze prochains mois. À Toronto, les prix ont encore grimpé à un rythme accéléré en octobre (la variation a/a des prix de 17.4% représente un record pour la Ville reine) alors que les ventes ont continué de battre les records antérieurs (graphique du milieu). Mais, nous nous attendons à ce que l’activité y ralentisse avec l’adoption des nouvelles règles d’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré. Toutefois, nous pensons que la baisse des prix immobiliers qui en résultera ne sera pas aussi importante que celle de Vancouver, étant donné la faiblesse historique de l’offre sur le marché de la revente, comme en témoigne le nombre de logements à vendre, tant pour les appartements que pour les autres types de logements.

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OPINION : À Vancouver, après sept fortes hausses mensuelles de suite, les prix étaient pratiquement stationnaires en septembre (graphique du haut). Cela concorde avec le récent assouplissement du marché de la revente de logements, puisque les ventes ont baissé chaque mois depuis le niveau record de février pour accuser une baisse cumulative de 44% (graphique du milieu). Les prix à Vancouver n’ont pas encore chuté, car les conditions du marché viennent à peine de commencer à se détendre après avoir été plus tendues que jamais. Nous pensons que la déflation des prix immobiliers résidentiels débutera bientôt (prévision de 10% sur douze mois). Toronto est maintenant le marché le plus effervescent. Les ventes de logements y ont battu des records chacun des trois derniers mois. Mais l’offre historiquement faible (par le nombre de logements en vente) contribue aussi aux conditions les plus tendues sur le marché à ce jour (graphique du bas). Avec une telle combinaison – forte demande et offre faible –, la croissance mensuelle des prix des logements a bondi à 2.9% en moyenne au cours des quatre derniers mois. Alors que la mesure la plus récente (ratio maximum du service de la dette au revenu pour les hypothèques assurées à taux fixe de cinq ans évalué en fonction du taux hypothécaire affiché) pourrait réduire la demande, la faiblesse de l’offre joue encore contre une baisse importante des prix dans la Ville reine.

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