Rapports

OPINION : À Vancouver, après sept fortes hausses mensuelles de suite, les prix étaient pratiquement stationnaires en septembre (graphique du haut). Cela concorde avec le récent assouplissement du marché de la revente de logements, puisque les ventes ont baissé chaque mois depuis le niveau record de février pour accuser une baisse cumulative de 44% (graphique du milieu). Les prix à Vancouver n’ont pas encore chuté, car les conditions du marché viennent à peine de commencer à se détendre après avoir été plus tendues que jamais. Nous pensons que la déflation des prix immobiliers résidentiels débutera bientôt (prévision de 10% sur douze mois). Toronto est maintenant le marché le plus effervescent. Les ventes de logements y ont battu des records chacun des trois derniers mois. Mais l’offre historiquement faible (par le nombre de logements en vente) contribue aussi aux conditions les plus tendues sur le marché à ce jour (graphique du bas). Avec une telle combinaison – forte demande et offre faible –, la croissance mensuelle des prix des logements a bondi à 2.9% en moyenne au cours des quatre derniers mois. Alors que la mesure la plus récente (ratio maximum du service de la dette au revenu pour les hypothèques assurées à taux fixe de cinq ans évalué en fonction du taux hypothécaire affiché) pourrait réduire la demande, la faiblesse de l’offre joue encore contre une baisse importante des prix dans la Ville reine.

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OPINION : La dichotomie continue sur le marché canadien de la revente de logements. La hausse des prix sur 12 mois dépasse 10% à Vancouver, Victoria, Toronto et Hamilton, alors que la déflation du prix des maisons persiste dans l’ensemble dans les sept autres régions couvertes (graphique du haut). De nouvelles tendances ont émergé. D’abord, Vancouver fait bande à part, avec des prix en hausse de plus de 20% depuis douze mois. Ensuite, le bond des prix des logements dans cette ville ne touche plus seulement les maisons individuelles (dont les prix ont augmenté de 25.1% en mai, un record), mais aussi les appartements (hausse des prix de 13.9% en mai, contre 6% en janvier – graphique du milieu), dont les ventes ont atteint des sommets historiques. Dans une moindre mesure, cette nouvelle tendance s’observe aussi à Toronto. Dans cette ville, la disponibilité des terrains restreint la construction d’immeubles résidentiels de faible hauteur. Aussi la forte croissance des prix des logements y était concentrée dans ce segment. Mais, avec les ventes record d’appartements depuis le début de l’année, les prix de ce type de logements ont récemment augmenté en tandem avec ceux d’autres types de logements (graphique du bas). La généralisation de la forte hausse des prix aux appartements devrait alimenter les inquiétudes concernant l’accessibilité des logements dans ces zones métropolitaines et l’endettement des ménages.

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OPINION : Pour ceux qui habitent à Vancouver, Victoria, Toronto et Hamilton, l’essor de l’immobilier se poursuit. Le contraste est prononcé avec les sept autres régions métropolitaines couvertes par l’indice, où les prix ont baissé en moyenne en glissement annuel ces dix derniers mois (graphique du haut). Dans le groupe des quatre marchés de l’immobilier résidentiel les plus dynamiques, Vancouver devance tous les autres avec son gain annuel de près de 20%. Il faut dire que le marché de la revente dans cette région métropolitaine est très tendu si l’on en croit les statistiques des inscriptions et des ventes publiées par la Chambre immobilière du grand Vancouver (graphique du milieu). Alors que certains continuent d’imputer la hausse à Vancouver et Toronto à l’afflux de capitaux étrangers, on notera que ces villes ont aussi les marchés du travail les plus vigoureux du pays et sont donc en mesure d’accueillir d’importants flux migratoires (graphique du bas – gauche). À Vancouver, en particulier, les ventes de logements existants sont à un niveau historiquement élevé, alors que l’offre est à un creux. Heureusement, les promoteurs immobiliers et les constructeurs sont au fait de la situation. Depuis le début de l’année, les mises en chantier résidentielles à Vancouver sont presque supérieures de 50% aux niveaux les plus élevés enregistrés ces 15 dernières années (graphique du bas – droite). Cette réaction de la construction de logements neufs devrait tôt ou tard alléger la pression sur les prix du marché de l’immobilier résidentiel à Vancouver.

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OPINION : La hausse mensuelle de l’indice composite, la plus forte d’un mois à l’autre pour un mois de février depuis la récession, est entièrement attribuable au bond enregistré à Vancouver, sans lequel l’indice aurait stagné. Le gain de plus de 10% enregistré dans cette ville sur 12 mois concorde avec les données fournies par la Chambre immobilière du grand Vancouver selon lesquelles les ventes ont atteint des sommets en février, alors que les inscriptions étaient historiquement basses (graphique du milieu). De plus, la Chambre immobilière de Toronto a affiché pour le mois de février des reventes de maisons record. Les ventes élevées dans ces deux villes peuvent s’expliquer en partie par le fait que la nouvelle mesure prévoyant une mise de fonds d’au moins 10% pour la partie du prix d’achat d’une maison comprise entre $500,000 et $1 million s’applique aux nouvelles demandes de prêts hypothécaires reçues à compter du 15 février. Elle ne s’applique pas aux demandes reçues entre l’annonce de cette mesure, le 11 décembre, et le 15 février dans la mesure où le prêt hypothécaire entre en vigueur au plus tard le 1er juillet 2016. Les ventes dans ces villes où les maisons sont dispendieuses peuvent encore être stimulées au cours des mois à venir. Dans d’autres régions, les prix ont baissé dans l’ensemble ces derniers temps (graphique du bas), en particulier à Calgary, ville où la baisse des prix des maisons a été la plus forte au cours des 12 derniers mois.

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OPINION : Ce rapport confirme que, dans les régions tributaires du pétrole, les marchés de l’immobilier résidentiel réagissent au ralentissement économique induit par l’effondrement des prix du brut. Les prix ont notamment baissé un quatrième mois de suite à Calgary, accusant un repli cumulatif de 4.4%. Parmi les régions métropolitaines couvertes, seule celle d’Ottawa-Gatineau a connu une aussi mauvaise séquence, avec cinq mois de repli consécutifs de 4.7% au total. Comparativement à Calgary, le marché du travail a moins souffert à Edmonton, et les prix des maisons y ont baissé plus modérément, de 1.7% sur les trois derniers mois. L’indice national a néanmoins monté de 5.9% sur les douze derniers mois, mais cette performance est attribuable à quatre seulement des 11 régions couvertes (Toronto, Hamilton, Vancouver, Victoria). Les prix ont à peine progressé, voire ont baissé dans les autres régions (graphique du milieu). Avec une croissance de la population et de l’emploi dans ces marchés qui excèdera la moyenne nationale dans un avenir prévisible, une correction majeure des prix y est improbable.

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