Rapports

OPINION : Tout comme le mois précédent, Vancouver a été la locomotive de l’Indice composite en janvier. Sans cette ville, il aurait été en baisse un cinquième mois de suite (graphique du haut). Sur une base annuelle, l’indice de Vancouver a bondi de 23.0% pour les logements en copropriété et de 13.5% pour les autres types de logements. Le fait est que le marché de la revente de logements de Vancouver est resté tendu même après l’introduction d’une taxe à l’achat par des investisseurs étrangers (graphique du milieu). La situation est autre à Toronto,
où le marché est passé de tendu à équilibré après l’introduction d’une taxe semblable en avril dernier. L’indice de Toronto était cependant en hausse en janvier pour la première fois en six mois après que l’indice non lissé (voir méthodologie à la page suivante) ait augmenté un troisième mois de suite (graphique du bas). Cette hausse des prix des logements à Toronto pourrait refléter la ruée des acheteurs munis de prêts hypothécaires approuvés avant l’introduction de règles de qualification plus strictes pour les prêts hypothécaires non assurés, en igueur à partir du 1er janvier. Comme les taux hypothécaires devraient encore augmenter (d’après la SCHL, le taux affiché sur 5 ans était de
4.14% en janvier, comparativement à un creux de 3.59% en mai dernier), il est prématuré de conclure que les prix des logements
ont définitivement opéré un tournant à Toronto.

OPINION : Sans Vancouver, l’indice composite aurait baissé un quatrième mois de suite (graphique du haut). La vigueur de l’indice de Vancouver fait écho à la situation toujours tendue du marché de la revente de maisons. L’indice de Toronto était en repli un cinquième mois de suite, mais l’indice non lissé (voir méthodologie à la page suivante) a augmenté un deuxième mois d’affilée (graphique du milieu). À moins d’une rechute de l’indice non lissé en janvier, la succession de contractions de l’indice lissé pourrait être interrompue. Cependant, il y a fort à parier que cette amélioration soit temporaire, car elle pourrait être le fait des acheteurs qui se sont dépêchés de conclure des transactions pour éviter les nouvelles règles de souscription pour les prêts hypothécaires non assurés (qui viennent d’entrer en vigueur). Cette hypothèse s’appuie sur la forte hausse des ventes de maisons à Toronto en novembre et en décembre par rapport aux mois précédents (graphique du bas). Ainsi, une reprise prochaine de la tendance à la baisse des prix n’est pas à exclure.

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201712 TNB Économie et Stratégie

Les mises en chantier résidentielles ont fortement baissé en décembre, mais elles étaient tout de même supérieures au consensus (211K). Ce recul était attendu après le chiffre spectaculaire enregistré en novembre (251.7K). Une bonne partie de la contraction de décembre était le fait d’un repli attendu des mises en chantier de logements collectifs en Ontario (‑34.0K), qui avaient atteint un record historique le mois précédent. Sans cette catégorie, les mises en chantier résidentielles sont restées pratiquement stationnaires d’un mois à l’autre à l’échelle du pays. À l’étude des données trimestrielles, les mises en chantier ont progressé à un rythme annualisé de 13.5% au quatrième trimestre, comparativement à +35.6% au T3. Malgré ce bond, il est difficile de savoir si la construction résidentielle a contribué à la croissance économique au T4. Certes, les données trimestrielles témoignent d’une nette hausse des mises en chantier de logements collectifs (+35.8% en rythme annualisé), mais celles de maisons individuelles, dont la contribution par unité au PIB est plus importante, ont baissé de 28.6% en rythme annualisé. Une chose est sûre : l’année 2017 a été excellente pour la construction résidentielle au Canada, avec des mises en chantier totalisant pas moins de 220.5K, leur meilleur résultat en dix ans. Une réédition de cette performance en 2018 est peu probable. En effet, avec l’entrée en vigueur des nouvelles directives B-20 pour la souscription de prêts hypothécaires et compte tenu du fait que la Banque du Canada devrait poursuivre le resserrement de sa politique monétaire, nous nous attendons à ce que les mises en chantier résidentielles diminuent à des niveaux plus en accord avec le rythme de formation des ménages.

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CHIFFRES : En novembre, l’Indice composite de prix de maison
Teranet-Banque NationaleMC a perdu 0.5%, marquant un
troisième recul mensuel de suite. L’indice était en baisse dans
quatre des 11 régions couvertes : Toronto (-1.4%, soit une
quatrième contraction de suite sur le plus gros marché de
l’immobilier au Canada), Hamilton (-1.6%), Ottawa-Gatineau
(-0.8%) et Edmonton (-0.7%). Les indices sont restés stables à
Vancouver et Victoria. Ils ont augmenté à Montréal (+1.0%),
Québec (+0.9%), Halifax (+0.8%), Calgary (+0.7%) et Winnipeg
(+0.5%). En glissement annuel, l’indice composite affiche une
hausse de 9.2%, ce qui représente un quatrième ralentissement
de suite après les gains record de 14.2% en juin et en juillet, et
la plus faible progression depuis juin 2016. La hausse annuelle de
novembre était attribuable à Victoria (+14.0%), Vancouver
(+13.5%), Hamilton (+12.3%) et Toronto (+10.6%). Elle était
nettement moins importante à Montréal (+6.7%), Ottawa-
Gatineau (+4.9%), Halifax (+2.1%), Calgary (+1.8%), Québec
(+1.0%) et Edmonton (+0.2%). Voir les graphiques à la page
suivante.

Nov 2017 TNB commentaire

CHIFFRES : Les mises en chantier résidentielles ont atteint
252.2K en novembre, soit 29.5K (+13.2%) de plus qu’en octobre
(graphique du haut). Cette hausse mensuelle est attribuable au
gain de 25.3K (+16.9%) des mises en chantier résidentielles en
zones urbaines, qui est venu s’ajouter à la progression plus
faible de la catégorie des maisons individuelles, de 4.2K
(+7.5%), à 60.4K. Les mises en chantier en zones rurales ont
légèrement baissé, de 0.1K (-0.4%), à 16.8K. Les mises en
chantier ont reculé en Colombie-Britannique (-8.5K), au Québec
(-5.4K), en Saskatchewan (-1.3K) et au Nouveau-Brunswick
(-0.9K), mais ces baisses ont été largement compensées par les
gains enregistrés en Ontario (+37.9K), en Alberta (+4.8K), au
Manitoba (+1.5K) et en Nouvelle-Écosse (+1.2K).

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OPINION : Les deux dernières contractions mensuelles de l’Indice composite sont principalement attribuables à Toronto (graphique du haut), mais certains signes indiquent que les pressions à la baisse dans cette ville s’estompent. Ainsi, son indice non lissé (voir note sur la méthodologie à la page suivante) s’est contracté de 0.7% en octobre après un recul de 3.7% en août et 2.1% en septembre (graphique du milieu). Suite à l’introduction en avril dernier d’une taxe à l’achat par des non-résidents, les conditions du marché (selon le ratio des inscriptions aux ventes) se sont assouplies à Toronto, mais elles sont passées de très tendues à équilibrées (ratio inscriptions aux ventes proche de sa moyenne à long terme – graphique du bas). De plus, ces conditions se sont stabilisées depuis quelques mois. Un marché équilibré et stable laisse croire que la pression baissière sur les prix des maisons faiblit dans cette ville. Des conditions de marché équilibrées plutôt que serrées sont un bon signe pour l’abordabilité. Malheureusement, la situation est autre à Vancouver, où le marché reste tendu malgré l’introduction en août 2016 d’une taxe à l’acquisition par des non-résidents. Dans cette ville, les prix des appartements (catégorie de logements les plus abordables) ont augmenté de plus de 17% ces 12 derniers mois.

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