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février 04, 2021
La hausse du prix des logements nuit à l’abordabilité

L’abordabilité du logement s’est améliorée au quatrième trimestre de 2020 au Canada, une troisième fois de suite. Cela dit, l’amélioration ce trimestre était nettement moins impressionnante. La hausse des revenus et les taux d’intérêt à des creux records ont été presque entièrement contrebalancés par une hausse substantielle des prix des logements. En effet, les prix mesurés par l’indice composite national ont augmenté de 4.5% pendant le trimestre, soit leur plus forte hausse mensuelle en 11 ans. Une contraction de 29 points de base de notre taux hypothécaire de référence sur 5 ans a contribué à préserver l’abordabilité du logement ce trimestre, mais le repli de près de 100 points de base des taux depuis le début de la pandémie a sans aucun doute propulsé l’appréciation actuelle des prix des logements. Avec la confluence de ces facteurs, il est certain que l’abordabilité du logement ne s’est jamais aussi bien tenue depuis 2015, mais il y a un autre obstacle pour les acheteurs potentiels. La hausse des prix des logements s’est traduite par une augmentation de la mise de fonds. À l’échelle du
pays, il n’a jamais été aussi difficile d’épargner pour rassembler le minimum de cette somme. En tablant sur un taux d’épargne de 10% du revenu médian total d’un ménage, il lui faudrait maintenant 60 mois (5 ans) pour économiser pour la mise de fonds minimum (environ 6%) sur un logement représentatif. Cependant, puisque les taux d’intérêt ne devraient pas remonter de sitôt, que les campagnes de vaccination connaîtront un retour à la normale et que les conditions sur le marché sont favorables aux vendeurs, les prix des logements devraient continuer de croître en 2021. De ce fait, l’abordabilité devrait se dégrader autant du point de vue du paiement hypothécaire en pourcentage du revenu que du
paiement de la mise de fonds.

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décembre 22, 2020
L’abordabilité du logement s’est fortement améliorée au T3 2020

L’abordabilité du logement s’est améliorée une deuxième fois consécutive dans les grands centres urbains du Canada au troisième trimestre de 2020. L’augmentation des revenus a aidé au T3, mais l’embellie était surtout due à la diminution des taux d’intérêt. En effet, notre taux hypothécaire de référence (terme de 5 ans) a reculé de 43 points de base au cours du trimestre en raison des mesures d’assouplissement de la banque centrale et de l’amélioration des conditions financières. Ensemble, la progression des revenus et la baisse des taux ont largement suffi à compenser l’augmentation des prix des maisons. Notre taux de référence s’est contracté de 62 points de base depuis le début de la pandémie, mais il s’agissait de la deuxième étape d’une baisse qui avait commencé au début de 2019. De ce fait, l’abordabilité s’est nettement améliorée au Canada, les marchés de Toronto, Montréal et Vancouver étant maintenant à leurs niveaux les plus abordables depuis 2016 et celui de Calgary n’ayant jamais été aussi abordable. Il n’est donc pas étonnant que le marché immobilier résidentiel soit resté dynamique pendant la pandémie jusqu’à présent. À venir, malgré la hausse des prix des logements, l’abordabilité devrait s’améliorer au quatrième trimestre, les acheteurs ayant profité d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt hypothécaires (25 points de base jusqu’à présent). L’amélioration de l’abordabilité suffira-t-elle pour éviter un ralentissement marqué du marché immobilier résidentiel en 2021? Comme les mesures extraordinaires de soutien au revenu du gouvernement sont graduellement en train de prendre fin et qu’il ne faut pas compter sur des reports de paiements en 2021, le marché immobilier résidentiel doit se préparer à quelques difficultés dans la mesure où le marché du travail est toujours en phase de relance. L’immigration pourrait elle aussi rester en deçà des objectifs, ce qui se traduirait par une formation de ménages inférieure aux prévisions.

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septembre 14, 2020
L’abordabilité du logement s’est améliorée au T2 2020

L’abordabilité du logement s’est améliorée dans les grands centres urbains du Canada au deuxième trimestre de 2020 après s’être détériorée pendant les deux trimestres précédents. L’augmentation des revenus a contribué à cette amélioration, mais l’embellie était surtout due à la diminution des taux d’intérêt. Ceux-ci ont baissé de 19 points de base pendant le trimestre, reflétant la détente pratiquée par la banque centrale. Ensemble, la progression des revenus et la baisse des taux ont largement suffi à compenser l’augmentation des prix des maisons. Néanmoins, la baisse des taux d’intérêt sur la moyenne trimestrielle ne reflate pas complètement le changement des taux hypothécaires sur 5 ans depuis le début de la pandémie de COVID-19. La baisse des taux de février à juin était beaucoup plus importante, soit 41 points de base. Pour l’avenir, les données préliminaires sur les taux indiquent de nouvelles améliorations au troisième trimestre de l’année (cumulativement, ils sont en baisse de plus de 70 pb). Nous nous attendons bien sûr à ce que cela favorise l’abordabilité, mais les prix de l’immobilier résidentiel devraient rester résilients d’après les données les plus récentes sur la revente, qui indiquent des volumes record. Les acheteurs se sont précipités sur le marché après avoir retardé leurs achats et ils se voient maintenant offrir des taux d’intérêt à un plancher record. Une fois que la demande refoulée sera épuisée, le marché canadien de l’immobilier résidentiel devra composer avec un taux de chômage élevé et une réduction de la formation de ménages en raison d’une diminution de l’immigration.

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novembre 14, 2019
L’abordabilité du logement s’améliore pour un troisième trimestre de suite au T3 2019

Grâce à une embellie dans tous les marchés suivis, l’indice composé de l’abordabilité du logement est redescendu sur sa moyenne historique au T3 2019. L’amélioration, la troisième consécutive, était due principalement à une diminution des taux hypothécaires. En effet, le recul des coûts de financement ces neuf derniers mois (-87 pb) était le plus important enregistré depuis 2012. L’essor du marché du travail a également joué un rôle significatif dans cette évolution, le revenu ayant crû à un rythme annualisé soutenu de 5.1% pendant cette période. Pendant ce temps, les prix des logements n’ont pas changé de façon significative à l’échelle nationale. L’indice composé de l’abordabilité du logement est maintenant conforme à sa moyenne historique (43% du revenu médian), mais cela ne signifie pas que la situation est de retour à la normale dans toutes les zones métropolitaines. Malgré un certain progrès bienvenu au cours des trois derniers trimestres (graphique de gauche), la situation reste difficile dans les deux plus grands marchés en termes de valeur du marché de l’immobilier résidentiel. À Toronto, nos indicateurs d’abordabilité des logements (collectifs ou autres) se sont fortement améliorés depuis le T4 2018, mais ils restent supérieurs à leurs moyennes historiques. À Vancouver, le paiement hypothécaire mensuel en pourcentage du revenu est retombé à son niveau du T1 2016 grâce à la baisse cumulée des prix des logements (de -8.1% depuis le pic). Notons que l’abordabilité du marché des logements collectifs dans la région du Grand Vancouver est de retour à sa moyenne historique, tandis que les autres logements restent plus chers. Ailleurs dans le pays, le marché de Montréal n’a connu qu’une légère amélioration en raison de la plus forte hausse des prix des logement après OttawaGatineau. Le bond de la croissance de la population dans les plus grandes régions métropolitaines du Canada ainsi que la stabilisation des taux hypothécaires devraient limiter les possibilités d’amélioration de l’abordabilité du logement.

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août 12, 2019
Plus forte amélioration en une décennie de l’abordabilité du logement

Au deuxième trimestre, l’abordabilité du logement – mesurée par l’indice compose urbain – s’est améliorée plus que jamais depuis 2009. Tous les marchés observés ont connu une embellie au cours du trimestre (graphique de gauche), dont le facteur le plus important a été la diminution des taux hypothécaires. La chute libre des coûts de financement a effectivement été la plus importante depuis le T3 2010. Cela, conjugué à un marché du travail sain produisant une croissance des revenus de l’ordre de 1.7% pendant le trimestre et à la baisse des prix immobiliers résidentiels de 1.0%, signifie que tous les éléments ont contribué à l’abordabilité du logement. Vancouver a enregistré la plus forte progression de tous les marchés urbains au T2. Toronto était essentiellement un reflet de la situation de Vancouver, avec une forte amélioration du marché autre que celui des appartements en copropriété et un certain progrès sur celui des appartements. La baisse des taux hypothécaires combinée à un marché du travail robuste a réduit le risque d’une correction des prix des logements au cours des prochains mois. Cela dit, certains vents contraires pourraient freiner la hausse des prix du logement. Malgré les progrès récents à Vancouver et à Toronto, ces marchés restent inabordables sur une base historique (graphique de droite). En outre, alors que le taux hypothécaire contractuel a diminué de 68 points de base depuis décembre dernier, le fait que le seuil d’admissibilité n’a diminué que de 15 points de base implique que la plupart des nouveaux acheteurs potentiels évincés par la directive B-20 le restent.

août 2019

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juin 26, 2019
L’abordabilité du logement s’améliore au T1 2019 grâce à la santé du marché du travail

Au premier trimestre, l’abordabilité – mesurée par l’indice composé urbain – s’est améliorée plus que jamais depuis 2014; huit des dix marchés urbains ayant progressé pendant la période (graphique de gauche). La bonne santé du marché du travail a le plus contribué à cette évolution par une nette augmentation des revenus (+1.0%) qui a dépassé la hausse des prix des logements (+0.3%) d’une forte marge (graphique de gauche). Simultanément, les taux d’intérêt hypothécaires n’ont pas limité l’accessibilité pour la première fois en sept trimestres. Vancouver a enregistré la plus forte amélioration de tous les marchés urbains principalement attribuable à un repli des prix des logements. Nous continuons de nous attendre à certaines faiblesses des prix sur ce marché puisque les conditions de revente sont favorables aux acheteurs à la fois dans le segment des appartements en copropriété et dans celui des autres formes de logements. À Toronto, l’indice composé révèle une légère amélioration, mais celle-ci est seulement due au segment autre que les appartements. De fait, l’abordabilité du marché des appartements s’est détériorée un peu plus, puisque les prix ont bondi de 2.0% pendant le trimestre, le déséquilibre entre l’offre et la demande continuant de favoriser les vendeurs. Pour le second trimestre, il y a de l’espoir pour une poursuite de l’amélioration de l’abordabilité au Canada étant donné la baisse récente des taux hypothécaire.

mai 2019

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février 04, 2019
24 janvier 2019 Les taux d’intérêt rendent l’accession à la propriété plus difficile au T4 2018

Au T4, l’abordabilité s’est dégradée un 14e trimestre de suite, selon l’indice composé urbain.
Tous les marchés, sauf deux, ont subi une détérioration découlant d’une hausse de 20 points
de base des taux d’emprunt hypothécaires résidentiels, les marchés les plus chers du pays
ayant été les plus affectés (détails dans le tableau page 12). Les coûts de financement étaient
en hausse un sixième trimestre d’affilée, ce qui représente la plus longue série de hausses
depuis la période 1999-2000. À Vancouver, les prix immobiliers résidentiels diminuent, mais cela
n’a pas empêché une poursuite de la détérioration de l’abordabilité avec la hausse des taux
d’intérêt et la diminution du revenu annuel médian. Dans cette ville, notre mesure du segment
autre que les appartements a franchi le seuil psychologique de 100%, puisqu’il faudrait
maintenant 101.5% du revenu médian avant impôt d’un ménage pour payer une maison
représentative. En d’autres termes, ce segment est encore plus hors de portée pour une famille
au revenu médian. Comme dans le cas de Vancouver, les deux segments au niveau national
ont subi une forte détérioration au cours des 3 dernières années, mais la dégradation a été
moins prononcée pour les appartements (graphique de gauche) ce qui pourrait expliquer
pourquoi les prix augmentaient toujours à un rythme soutenu en 2018 (+6.2% a/a contre 1.2%
pour les autres biens). Cela dit, il ne faudrait pas exclure un ralentissement de ce segment en
2019 puisque la location d’appartements représente maintenant une option très
concurrentielle.

decembre 2018

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novembre 15, 2018
L’abordabilité du logement se détériore encore au T3 2018

Au T3, l’abordabilité s’est dégradée dans pas moins de 9 des dix marchés urbains, ce qui
explique la treizième baisse de suite de notre indice composé urbain. Les marchés
immobiliers résidentiels chers comme ceux de Vancouver et de Toronto ont nettement
ralenti en 2018 et les prix des logements ont même baissé au T3 en raison de l’effet combiné
de la hausse des taux (en hausse pour un cinquième trimestre de suite) et des mesures
macroprudentielles. Malgré la baisse des prix des logements, l’abordabilité ne s’est pas
améliorée car les salaires étaient en baisse sur ces marchés (graphique de gauche). Parmi
les centres urbains, c’est à Montréal et Ottawa-Gatineau que la situation s’est le plus
dégradée au cours du trimestre, mais pour d’autres raisons : les prix du logement y ont bondi
respectivement de 2.1% et 2.5% t/t. Ces marchés relativement abordables ne semblent pas
affectés par la hausse des taux d’intérêt et le resserrement des normes de crédit comme en
témoigne l’état du marché de la revente largement favorable aux vendeurs. Sur le plan
national, une partie importante des acheteurs ne peuvent plus aspirer à une maison
individuelle, mais la demande de condos est solide; à preuve, leurs prix ont augmenté de
6.8% au cours de la dernière année (les autres prix ayant stagné). La détérioration de
l’abordabilité a donc été plus prononcée dans ce segment que dans les autres au cours de
chacun des quatre derniers trimestres (graphique de droite).

Novembre 2018

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septembre 12, 2018
L’abordabilité s’érode à nouveau au T2

Les taux d’intérêt hypothécaires ont augmenté un quatrième trimestre de suite au T2.
Résultat, l’abordabilité s’est détériorée dans pas moins de 7 marchés urbains sur dix, ce qui
explique la 12e détérioration de suite de notre indice composé urbain. La hausse des taux
d’intérêt a eu un effet plus cinglant sur les marchés les plus chers du pays (graphique de
gauche), ce qui n’a rien d’étonnant. Heureusement, les hausses de revenus en Colombie-
Britannique ont atténué l’impact dans deux de ses plus grandes villes. Néanmoins, Victoria
a connu une forte détérioration dans les segments à la fois des appartements en
copropriété et des autres formes de logements, car les prix continuent de monter malgré le
resserrement des critères de prêt imposé par le BSIF depuis janvier. Le ralentissement du
marché de la revente a commencé à avoir une incidence sur les prix à Vancouver et Toronto
pendant le trimestre. De fait, les prix de l’immobilier résidentiel ont enregistré leur plus faible
hausse en près de quatre ans à Vancouver alors qu’ils ont baissé à Toronto. Cela dit, les
deux villes représentent toujours un environnement difficile pour les nouveaux acheteurs
d’un logement (graphique de droite) et cela ne changera sans doute pas à court terme vu
que la banque centrale continue de resserrer sa politique monétaire.

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janvier 11, 2018
Normalisation des mises en chantier en décembre

Les mises en chantier résidentielles ont fortement baissé en décembre, mais elles étaient tout de même supérieures au consensus (211K). Ce recul était attendu après le chiffre spectaculaire enregistré en novembre (251.7K). Une bonne partie de la contraction de décembre était le fait d’un repli attendu des mises en chantier de logements collectifs en Ontario (‑34.0K), qui avaient atteint un record historique le mois précédent. Sans cette catégorie, les mises en chantier résidentielles sont restées pratiquement stationnaires d’un mois à l’autre à l’échelle du pays. À l’étude des données trimestrielles, les mises en chantier ont progressé à un rythme annualisé de 13.5% au quatrième trimestre, comparativement à +35.6% au T3. Malgré ce bond, il est difficile de savoir si la construction résidentielle a contribué à la croissance économique au T4. Certes, les données trimestrielles témoignent d’une nette hausse des mises en chantier de logements collectifs (+35.8% en rythme annualisé), mais celles de maisons individuelles, dont la contribution par unité au PIB est plus importante, ont baissé de 28.6% en rythme annualisé. Une chose est sûre : l’année 2017 a été excellente pour la construction résidentielle au Canada, avec des mises en chantier totalisant pas moins de 220.5K, leur meilleur résultat en dix ans. Une réédition de cette performance en 2018 est peu probable. En effet, avec l’entrée en vigueur des nouvelles directives B-20 pour la souscription de prêts hypothécaires et compte tenu du fait que la Banque du Canada devrait poursuivre le resserrement de sa politique monétaire, nous nous attendons à ce que les mises en chantier résidentielles diminuent à des niveaux plus en accord avec le rythme de formation des ménages.

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