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novembre 15, 2017
Octobre : Nouvelle baisse des prix des maisons

OPINION : Les deux dernières contractions mensuelles de l’Indice composite sont principalement attribuables à Toronto (graphique du haut), mais certains signes indiquent que les pressions à la baisse dans cette ville s’estompent. Ainsi, son indice non lissé (voir note sur la méthodologie à la page suivante) s’est contracté de 0.7% en octobre après un recul de 3.7% en août et 2.1% en septembre (graphique du milieu). Suite à l’introduction en avril dernier d’une taxe à l’achat par des non-résidents, les conditions du marché (selon le ratio des inscriptions aux ventes) se sont assouplies à Toronto, mais elles sont passées de très tendues à équilibrées (ratio inscriptions aux ventes proche de sa moyenne à long terme – graphique du bas). De plus, ces conditions se sont stabilisées depuis quelques mois. Un marché équilibré et stable laisse croire que la pression baissière sur les prix des maisons faiblit dans cette ville. Des conditions de marché équilibrées plutôt que serrées sont un bon signe pour l’abordabilité. Malheureusement, la situation est autre à Vancouver, où le marché reste tendu malgré l’introduction en août 2016 d’une taxe à l’acquisition par des non-résidents. Dans cette ville, les prix des appartements (catégorie de logements les plus abordables) ont augmenté de plus de 17% ces 12 derniers mois.

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novembre 15, 2017
Hausse des mises en chantier résidentielles en octobre

OPINION : Les statistiques des mises en chantier résidentielles étaient supérieures aux attentes des analystes en octobre.  Après une contraction en septembre, la construction résidentielle a augmenté au Canada et s’est maintenue à un rythme supérieur aux besoins démographiques (environ 190K d’après les estimations). Sur le marché de Toronto, les mises en chantier ont baissé de plus de 20% après une contraction de 34% le mois précédent. Une normalisation du ratio des inscriptions actives aux ventes dans cette ville (un indicateur du marché de la revente) explique le ralentissement de la construction résidentielle (graphique du milieu).

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novembre 03, 2017
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L’accession à la propriété est devenue plus difficile un neuvième trimestre de suite au T3, du jamais vu depuis trois décennies. Il faut souligner que la détérioration du T3 – la plus prononcée sur 9 trimestres – a été exacerbée par l’impact de l’augmentation des taux hypothécaires qui a résulté des hausses des taux d’intérêt par la Banque du Canada cet été. À l’échelle nationale, plus de 70% de la dégradation de l’accession à la propriété était le fait de la hausse des taux d’intérêt, contre 90% à Toronto. À Vancouver, l’abordabilité a connu la détérioration la plus prononcée depuis 1994, car les acheteurs potentiels ont également dû faire face à un bond des prix des logements. Depuis le T3, les marchés de Toronto et Vancouver sont désormais moins abordables que jamais depuis le début des années 1990. Comme la Banque du Canada a l’intention de continuer de normaliser sa politique monétaire au cours de l’année à venir, nous nous attendons à ce que les taux hypothécaires de 5 ans remontent d’environ 100 points de base au total de leur creux. Historiquement, une telle variation a pu avoir un impact limité, mais, cette fois-ci, la situation pourrait être différente. Il y a vingt ans, une hausse de 100 points de base des taux hypothécaires aurait entraîné une dégradation de l’indice national d’abordabilité de 3.5 points de pourcentage. Aujourd’hui, une hausse de la même ampleur a un impact 60% plus important puisque les prix des logements sont beaucoup plus élevés. Les marchés immobiliers de Toronto et Vancouver sont particulièrement sensibles à la hausse des taux d’intérêt comparativement à d’autres villes. Avec le durcissement des critères d’admissibilité aux prêts hypothécaires non assurés annoncé la semaine dernière par le BSIF, cela signifie que les prix des logements devraient baisser sur ces marchés en 2018.

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octobre 12, 2017
L’indice national en baisse en septembre

OPINION : La contraction de septembre dernier de l’indice composite de prix de maison national est la plus importante depuis sept ans (graphique du haut) en raison du repli à Toronto. En fait, l’indice non lissé de Toronto (voir méthodologie à la page suivante) a baissé au cours de chacun des trois derniers mois, pour une perte cumulée de 7.5% (graphique du milieu). Plusieurs pourraient s’inquiéter du fait que la dernière fois que nous avons vu une série de contractions mensuelles de cette ampleur était pendant la dernière récession économique. Ils ne devraient pas. Le marché de la revente de logements de Toronto est passé de très tendu au début de l’année à équilibré, comme l’illustre le ratio inscriptions/ventes qui était conforme à sa moyenne à long terme de 2.5 en septembre (graphique du bas). Le ratio demeure très loin de son sommet de 6.5 atteint lors de la dernière récession. De plus, les conditions de marché semblent s’être stabilisées au cours des quatre derniers mois. Si cela demeure le cas, on peut considérer qu’une bonne partie de la correction des prix sur le marché de la revente de Toronto serait chose du passé.

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juillet 12, 2017
Le prix des maisons toujours en hausse en juin

OPINION : Le ralentissement de la hausse des prix des logements qui devrait résulter de la mise en application du plan pour le logement équitable par le gouvernement de l’Ontario est encore attendu. Cependant, vu l’effet du plan sur les ventes de logements et les nouvelles inscriptions (graphique du milieu), ce n’est qu’une question de temps. En attendant, les prix des logements donnent encore l’impression d’une dichotomie sur le marché de l’immobilier résidentiel au Canada, l’Indice composite étant encore soutenu par Toronto, Hamilton et Victoria (graphique du haut). De plus, les sept régions du Golden Horseshoe pour lesquelles les indices de prix sont disponibles (mais qui ne sont pas incluses dans l’Indice composite) révèlent des augmentations des prix des logements de plus de 20% d’une année à l’autre (tableau du bas). Cependant, en dehors de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, la hausse des prix des logements ces 12 derniers mois est modeste, sinon négative, dans une fourchette de -0.6% (Québec) à +3.3% à Ottawa-Gatineau.

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juin 14, 2017
Hausse record pour un mois de mai

OPINION : La dichotomie du marché immobilier résidentiel est plus évidente que jamais. La vigueur du marché canadien provient clairement du Grand Toronto, de Hamilton et de Victoria (graphique du haut), ainsi que des sept autres régions situées dans le Golden Horseshoe (région entourant le Grand Toronto) qui ne sont pas couvertes par l’Indice composite.

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mai 12, 2017
Nouvelles économiques – Canada: L’escalade du prix des maisons en Ontario s’est poursuivie en avril

OPINION : La vigueur de la hausse des prix sur 12 mois au plan national repose principalement sur trois marchés : Toronto, Hamilton et Victoria (graphique du haut). Cela dit, plusieurs marchés en Ontario non incorporés à l’indice affichent une inflation des prix des maisons dans les deux chiffres. Il n’est donc pas étonnant que l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents introduit en avril par le gouvernement de l’Ontario s’applique non seulement à Toronto et Hamilton, mais aussi à la région du Grand Golden Horseshoe (tableau du milieu). L’effet de cet impôt sur les ventes de maisons et la hausse de leurs prix sera évalué au cours des prochains mois. Mais, même si cette mesure freine la spéculation, elle ne devrait pas stopper complètement la hausse des prix des maisons, qui dépend toujours de facteurs fondamentaux solides tels que la création d’emplois, l’immigration de pays étrangers et, récemment, l’afflux net de Canadiens d’autres provinces. Les bas taux d’intérêt contribuent également à l’essor du marché.

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avril 12, 2017
BNMF Nouvelles économiques – Canada: Hausse des prix de 0.9% en mars

OPINION : La vigueur de la hausse du prix des maisons sur 12 mois au plan national est essentiellement attribuable à quatre marchés : Toronto, Hamilton, Victoria et Vancouver (graphique du haut). La flambée des prix à Toronto a en particulier retenu l’attention des médias. Alors que les fortes hausses y étaient auparavant limitées aux maisons individuelles, ce n’est plus le cas maintenant − les prix des appartements en copropriété affichent une hausse époustouflante de 17% (graphique du milieu). Chassés du marché des maisons individuelles devenues inabordables, beaucoup d’acheteurs se rabattent sur des appartements dont les prix montent en conséquence. Cela dit, la hausse d’ensemble de presque 25% du prix des maisons à Toronto ne s’explique pas seulement par la croissance de l’emploi et la formation de ménages. En dehors de Toronto, les prix du logement ont aussi grimpé dans plusieurs villes. Des indices inspirés par la même méthodologie que celle de l’indice Teranet-Banque Nationale ont été calculés pour 15 villes ne figurant pas dans l’indice composé. Nous avons cons¬taté une inflation des prix de plus de dix pour cent dans 10 d’entre elles. Combinés aux régions métropolitaines couvertes par l’indice composé, on constate que 58% des 26 marchés étu¬diés connaissent une inflation de plus de dix pour cent. Cette proportion record est très similaire à celle observée aux États-Unis en 2005 au plus fort du marché (graphique du bas). Cela pourrait amener le gouvernement à imposer des mesures additionnelles pour placer le marché immobilier résidentiel sur une voie plus durable. La Banque du Canada pourrait aussi aider à corriger le problème en délaissant son ton rassurant et en laissant entrevoir un resserrement de sa politique monétaire pour refléter l’amélioration des données économiques, mais aussi la montée des risques pour la stabilité financière.

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mars 14, 2017
BNMF Nouvelles économiques – Canada: Hausse des prix des maisons de 1.0% en février

OPINION : La vigueur de la hausse des prix sur 12 mois à l’échelle nationale est essentiellement attribuable à trois marchés : Toronto, Hamilton et Victoria (graphique du haut). Le marché de Toronto est particulièrement inquiétant. Dans une ville où les appartements représentent seulement 26% des ventes d’unités d’habitation, l’abordabilité des autres types de logements est devenue un problème aigu (graphique du milieu). Pour diverses raisons, l’offre (nombre d’unités inscrites à la vente) sur le marché de la revente de logements se situe à un creux historique, et cela a assurément contribué à une croissance des prix des prix sur 12 mois dépassant largement 20% pour les logements autres que les appartements. Même dans ce contexte cher, la demande de logements autres que des appartements se situe à un niveau historiquement élevé (graphique du bas). Pour pouvoir bien évaluer le marché canadien de la revente de logements, il est essentiel de reconnaître la dichotomie entre des marchés tels que ceux de Toronto, Hamilton et Victoria, où les prix montent à un rythme dans les deux chiffres, et les autres marchés, où la progression des prix est beaucoup plus modérée, voire négative.

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février 14, 2017
Nouvelles économiques – Canada: Les prix des maisons augmentent de 0.5% en janvier

OPINION : Sur la base de 12 mois, les prix nationaux de l’immobilier résidentiel ont augmenté en janvier à leur rythme le plus rapide depuis la récession (graphique du haut). Comme les prix à Vancouver ont baissé en chiffres cumulatifs de 2.5% au cours des quatre derniers mois, la vigueur des prix au niveau national reflète en réalité les prix de Toronto, sa voisine Hamilton et Victoria (graphique du haut). D’ailleurs ce sont les trois seuls marchés où les prix des maisons, à l’instar de l’indice composé, se situent à un niveau record (tableau du milieu). Sur les huit autres marchés métropolitains couverts, les prix ne sont toujours pas revenus à leur sommet antérieur. Les prix des maisons à Toronto croissent actuellement au rythme le plus élevé sur 12 mois depuis la création de l’indice. Cela s’explique principalement par les habitations autres que les copropriétés (graphique du bas) dont l’offre est notoirement restreinte. Étant donné que Toronto est un marché relativement cher, la croissance des prix des maisons freine l’accession à la propriété pour les acheteurs d’une première maison. Cela, avec les nouvelles règles d’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré, devrait tôt ou tard ralentir le marché.

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